Dwa aspekty szczególnie wpłyną na sytuację rynku kredytów hipotecznych w najbliższym czasie. Pierwszym z nich jest zapowiadany przez rząd program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Ma on zmienić zasady przyznawania kredytów hipotecznych osobom i rodzinom, które nie dysponują stosowną częścią wartości nieruchomości na wkład własny. Drugim jest nowelizacja rekomendacji S, która weszła w życie w lipcu bieżącego roku. Jest ona zbiorem dobrych praktyk w obszarze kredytów hipotecznych. Głównym jej założeniem jest dbanie o to, aby działalność banków była bezpieczna zarówno dla nich samych, jak i klientów indywidualnych.

Banki mają w związku z tym rekomendować klientom zaciąganie kredytów na nie dłużej niż 25 lat. Jeśli będziemy chcieli się zadłużyć na dłużej, to owszem, możemy (choć okres ten nie może być dłuższy niż 35 lat), ale wówczas zdolność kredytowa liczona jest tak, jakby kredyt był zaciągany na 25 lat. W praktyce może to oznaczać, że uzyskanie kredytu hipotecznego okaże się trudniejsze. Rozwiązanie to ma swoje zalety, np. ograniczenie nadmiernego zadłużania się przez kredytobiorców, zapewnienie im ochrony przed konsekwencjami skoków walutowych, gwarancję stałego oprocentowania, a dla banków – pozyskanie solidnych i rzetelnych kredytobiorców. Ma też wady: ogranicza dostęp do kredytów przez kredytobiorców, a także zmniejsza ich zdolność kredytową.

Z drugiej strony od początku tego roku banki znacząco zliberalizowały politykę kredytową w celu zwiększenia liczby udzielonych kredytów. Marże kredytowe spadły do poziomu sprzed epidemii, łatwiej też zaciągnąć kredyt mieszkaniowy osobom zatrudnionym na tzw. umowach śmieciowych i przez osoby prowadzące działalność gospodarczą. Przeciętny nowy kredyt hipoteczny oprocentowany jest na 2,8 proc. w skali roku.

Zdolność kredytowa Polaków jest podobno rekordowa, banki są skłonne pożyczać wyższe kwoty. Trzyosobowa rodzina, w której oboje rodzice pracują i każde z nich przynosi do domu pensję w wysokości średniej krajowej, mogłaby pożyczyć w ramach 30-letniego kredytu kwotę 749 tys. zł, czyli o 78 tys. złotych więcej niż przed rokiem.

Niemal wszystkie kredyty mieszkaniowe w Polsce mają zmienne oprocentowanie. Oznacza to, że gdy w przyszłości Rada Polityki Pieniężnej podniesie stopy procentowe, będą rosnąć raty dziś zaciągniętych długów.

Ekonomiści zastanawiają się, kiedy dojdzie do podwyżek stóp procentowych, które spowodują, że raty większości kredytów hipotecznych pójdą w górę. Pytanie brzmi, jak bardzo.