Ocena funkcjonalności mieszkań deweloperskich jest trudniejsza niż w przypadku lokali na rynku wtórnym, zwłaszcza jeśli interesujące Cię mieszkanie jest w budowie albo dopiero w planach, więc nie możesz po prostu przyjść i go obejrzeć. Wizualizacje też mogą być mylące, gdyż zwykle są sporządzane w taki sposób, by mieszkanie wyglądało na przestrzenne i ustawne, nawet jeśli w rzeczywistości takie nie jest. Dużo zależy więc od Twojej umiejętności czytania rzutów 2D i rozpoznawania pułapek architektonicznych.

Czy pokoje są ustawne?

Jeśli na rzucie widzisz pokój, który kształtem przypomina tramwaj, koniecznie sprawdź jego wymiary. Jeśli ma np. 2,2 na 5 m, trudno będzie Ci go sensownie umeblować. Ustawienie mebla w poprzek zagradza przejście. Z kolei ustawienie wszystkich mebli rzędem pod dłuższą ścianą (czasem jedyne możliwe) daje efekt ciasnego korytarza.

Zwróć więc uwagę na proporcje pokoi. Najkorzystniejsze i najbardziej ustawne to te zbliżone do kwadratu lub szerszego prostokąta (do 3:4).

Czy w przedpokoju jest miejsce na szafę?

Sprawdź, czy w przedpokoju przewidziano wnękę w pobliżu drzwi wejściowych. Jeśli jej nie ma, trudno będzie wygospodarować miejsce na szafę. Przedpokoje w nowych mieszkaniach są często wąskie, więc wstawienie tam choćby małej, płytkiej szafy może sprawić, że do mieszkania trzeba będzie wchodzić bokiem.

Czy piony kanalizacyjne są właściwie rozmieszczone?

Piony kanalizacyjne determinują układ łazienki i kuchni. Jeśli więc masz określoną wizję, jak te pomieszczenia mają wyglądać, sprawdź, czy rozmieszczenie pionów jest z nią zgodne. Na rzucie obudowy pionów (szachty) oznaczone są zwykle jako przekreślone kwadraty lub kółka.

Weź też pod uwagę, że instalacje musza mieć odpowiedni spadek. Dlatego, jeśli zależy Ci na konkretnych rozwiązaniach w kuchni czy łazience (np. wyspie kuchennej czy dużej wannie), skonsultuj rzut mieszkania z projektantem wnętrz i dowiedz się, czy realizacja Twojego zamysłu akurat w tym lokalu w ogóle jest możliwa.

Ile miejsca zajmują skosy (dotyczy poddasza)?

Jeśli mieszkanie jest usytuowane na poddaszu i przewidziane są w nim skosy, sprawdź, gdzie się znajdują i ile miejsca zajmują. Skosy na rzucie mieszkania oznaczone są  linią przerywaną.

Sprawdź, czy powierzchnia podana w ogłoszeniu jest całkowita (mierzona po podłodze), czy użytkowa, a jeśli ta druga, według jakiej normy jest liczona (norma PN-70/B-02365 liczy powierzchnię od wysokości 2,20 m w 100%, a od wysokości 1,40 m do 2,20 m w 50%, natomiast nowsza norma PN-ISO 9836 od wysokości 1,90 m jako 100%). Może się okazać, że w lokalu, który ma 70 mkw. powierzchni użytkowej, tylko 45 mkw. tak naprawdę nadaje się do wykorzystania.

Zwróć też uwagę na wysokość tzw. ścianki kolankowej, czyli tej najniższej pod skosem, na której opiera się dach. Jeśli ma  minimum 130-140 cm, możesz pod skosem ustawić kanapę czy wannę. Jeśli ma około metra, powierzchnia przy niej jest właściwie bezużyteczna – możesz tam co najwyżej ustawić niskie szafki i pojemniki do przechowywania, i też ostrożnie, by podczas schylania się do nich nie uderzać głową w sufit.

Czy okna i balkony sąsiadów nie są zbyt blisko?

Jeśli budynek ma kształt litery L lub znajduje się w gęstej zabudowie, może się zdarzyć, że okna niektórych mieszkań są usytuowane bardzo blisko okien lub balkonów mieszkań położonych w drugim skrzydle tego samego budynku lub w budynku tuż obok. Przez to sąsiedzi mogą wzajemnie zaglądać sobie w okna, co oznacza brak prywatności. To z kolei prowadzi do konieczności ciągłego zasłaniania okien i do braku światła dziennego.

Poza rzutem samego mieszkania, sprawdź więc także rzut całego piętra (plan kondygnacji). Zobacz, co znajdzie się bezpośrednio za Twoimi oknami.

Czy drzwi do pomieszczeń nie blokują się wzajemnie?

Drzwi na rzucie są przedstawione jako przerywane linie z oznaczonym kierunkiem otwierania, a tuż przy nich są podane ich wymiary, np. 90/200 (90 cm szerokości, 200 cm wysokości).

Zwróć uwagę na kierunek otwierania drzwi, by nie wchodziły one ze sobą w kolizję i nie blokowały ciągów komunikacyjnych. Jeśli drzwi otwierają się do wewnątrz pomieszczenia, rozważ, czy nie ogranicza to znacząco możliwości ustawienia mebli.