Tokenizacja może być wykorzystywana do pozyskiwania finansowania na potrzeby opracowania nowej aplikacji lub serwisu internetowego. Coraz częściej jednak można spotkać się z pojęciem „tokenizacji nieruchomości”. Trend ten, podobnie jak wiele innych rozwiązań w branży fintech, zapoczątkowany został w Stanach Zjednoczonych, a stamtąd dotarł do Europy. Na czym polega?

Pojęcie „token” oznacza cyfrową jednostkę wartości. Stanowi cyfrowy zapis w ramach technologii blockchain, a więc ma niematerialny charakter. Może jednak pełnić funkcję środka płatniczego, odzwierciedlać akcje posiadane w spółce lub aktywa. Zaczyna również pojawiać się w branży nieruchomości, jako swoista alternatywa dla akcji giełdowych czy obligacji, które są drogie, a inwestowanie w nie wymaga specjalistycznej wiedzy. Tokenizacja może być korzystna zarówno dla inwestorów, jak i deweloperów – pierwszym zapewniając nowe, bezpieczne możliwości inwestowania kapitału, drugim zaś pozwalając na wygodne i łatwiejsze finansowanie realizowanych projektów.

Spółka będąca właścicielem nieruchomości może emitować tokeny o niewielkiej jednostkowej wartości, np. 1 token = 1 metr kwadratowy powierzchni nieruchomości. Inwestor, kupując tokeny, pośrednio otrzymuje prawo współwłasności określonej części nieruchomości oraz idące za tym prawo do udziału w zyskach z tytułu najmu, a także udział w podejmowaniu decyzji dotyczących danej nieruchomości. Na tokeny nie można oczywiście zamienić samej fizycznej nieruchomości, ale udziały w spółce można. Tokeny mogą także mieć charakter dłużny i być wykorzystywane jako pożyczka dla dewelopera, a więc służyć do finansowania inwestycji budowlanych. Osoba, która inwestuje w takie tokeny, może liczyć na gwarantowaną stopę zwrotu z inwestycji. Zaletą tokenów jest brak barier geograficznych, dzięki technologii blockchain, co pozwala na ich szybki zakup lub sprzedaż.

Wykorzystanie pełnego potencjału tokenizacji będzie możliwe, dopiero gdy technologia blockchain zastosowana zostanie na przykład w księgach wieczystych, co pozwoliłoby na bezpośrednią tokenizację nieruchomości. Na chwilę obecną z przyczyn technicznych i prawnych nie jest to możliwe. Gdyby natomiast było, rodziłoby kolejne wyzwania, związane z automatycznym obciążaniem posiadacza tokenów np. podatkiem od nieruchomości, kosztami napraw lub składkami ubezpieczeniowymi.

Chociaż tokenizacja wydaje się łatwym i elastycznym sposobem inwestowania w branżę nieruchomości, należy zdawać sobie sprawę, że jest to nowe rozwiązanie, a przez to wciąż jeszcze słabo uregulowane, z którym wiążą się bariery instytucjonalne i prawne. Wśród zagrożeń można wymienić na przykład ryzyko zakupu tokenów, które powiązane będą z nieruchomością posiadającą wady fizyczne lub prawne, co generować może różne problemy. Inwestor posiadający udział w nieruchomości przeznaczonej na wynajem za granicą może również napotkać trudności z egzekwowaniem należnej mu części czynszu.