Na podstawie zmian cen nowych mieszkań w ostatnich miesiącach można się było spodziewać, że stawka za mkw. na rynku pierwotnym w Warszawie przekroczy wkrótce 20 tys. zł. Okazuje się, że w lipcu 2026 roku ceny te spadły, ale w wielu innych miejscach doszło do wzrostów. Gdzie konkretnie?

Pierwsza obniżka cen mieszkań w Warszawie na rynku pierwotnym od listopada 2025 roku

Jak informuje portal Rynek Pierwotny, w lipcu średnia cena za mkw. mieszkania na rynku deweloperskim spadła o 1% – z 19,9 do 19,8 tys. zł. To oznacza, że doszło do pierwszej obniżki od ośmiu miesięcy. Jeszcze w kwietniu wydawało się, że granica 20 tys. zł zostanie szybko przekroczona. Sytuacja zmieniła się po wprowadzeniu przez deweloperów mieszkań w cenie 14,7 tys. zł za mkw. Ostatni raz oferta w takiej cenie pojawiła się w październiku 2023 roku, a wcześniej – w lipcu tego samego roku. Dane są wstępne – możliwa jest niewielka korekta.

Czyżby deweloperzy zaczęli dostosowywać podaż do możliwości finansowych kupujących? Mogłoby się tak wydawać, biorąc pod uwagę spowolnienie popytu w drugim kwartale. W praktyce nieruchomości, które trafiły do sprzedaży, były budowane lata temu, kiedy realia rynkowe były inne. Wprawdzie firmy mogą uruchamiać inwestycje w różnych terminach, ale ich swoboda jest ograniczona m.in. terminami pozwoleń na budowę, decyzjami biznesowymi i stopniem zaawansowania przygotowań.

Wrocław z największym wzrostem ceny nowych mieszkań

W żadnym innym z dużych miast nie odnotowano spadków. Porównując miesiąc do miesiąca, doszło do następujących zmian:

• Wrocław – wzrost o 2%, z 15,3 do 15,7 tys. zł,
• Trójmiasto – wzrost o 1%, z 17,9 do 18 tys. zł,
• Kraków – bez zmian, 17,1 tys. zł.
• Poznań – niewielki spadek z 14,4 do 14,3 tys. zł,
• Łódź – bez zmian, 11,4 tys. zł,
• Katowice wraz z pozostałymi miastami wchodzącymi w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – bez zmian, 11,1 tys. zł.

We Wrocławiu i Trójmieście mieliśmy do czynienia z odwrotną sytuacją niż w Warszawie. Do sprzedaży trafiły tam stosunkowo drogie mieszkania, co przełożyło się na wzrost średniej ceny za mkw. I tutaj nie doszło do zignorowania sygnałów rynkowych. Po prostu uruchomiono inwestycje, które były gotowe do sprzedaży.

Biorąc pod uwagę zmianę cen rok do roku, liderem pozostaje Warszawa, gdzie za mkw. trzeba zapłacić o 11% więcej. W Trójmieście podwyżka wynosi 8%, we Wrocławiu i Poznaniu – po 6%, a w Krakowie – o 2%. W dwóch przypadkach doszło do spadków – w Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. 

Reasumując, zmiany średnich cen ofertowych wynikają głównie z nowych ofert, które pojawiają się na rynku. Nie ma widocznego trendu obniżania ani podwyższania stawek za lokale, które już są w sprzedaży. Duża liczba ofert sprzedaży ogranicza jednak presję na wzrost cen. Kupujący mają większe możliwości negocjacji, szczególnie na rynkach z wysoką nadpodażą mieszkań. Dobrymi przykładami są Łódź i Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia.