Na rynku mieszkaniowym widać wyraźny rozdźwięk. Deweloperzy gromadzą pozwolenia na budowę, podczas gdy liczba dostępnych mieszkań maleje znacznie szybciej niż tempo sprzedaży. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że po rocznej przerwie ponownie zwiększyła się różnica między liczbą wydawanych pozwoleń na budowę a liczbą mieszkań, których realizację rozpoczynają deweloperzy. To z jednej strony efekt zabezpieczania projektów przed wejściem w życie reformy planowania przestrzennego, która zacznie obowiązywać 31 sierpnia, a z drugiej świadomego ograniczania podaży nowych mieszkań przez firmy deweloperskie.

Pozwolenia czekają w szufladach

W pierwszych pięciu miesiącach tego roku deweloperzy rozpoczęli budowę niespełna 58 tys. mieszkań. Dane GUS-u wskazują, że będzie to już drugi z rzędu rok spadku aktywności budowlanej. W porównaniu z ubiegłym rokiem liczba rozpoczynanych inwestycji zmniejszyła się o 2,6%, czyli o ok. 1,6 tys. lokali. W perspektywie dwóch lat skala spadku sięga już 13%, co oznacza o 8,5 tys. mieszkań mniej.

Odwrotny trend widać natomiast w przypadku pozwoleń na budowę. Od stycznia do maja 2026 r. deweloperzy uzyskali zgody na realizację 78,3 tys. mieszkań, o 23% więcej niż rok wcześniej, co przekłada się na wzrost o 14,5 tys. lokali. Tym samym różnica między liczbą wydanych pozwoleń a faktycznie rozpoczętych budów przekroczyła 20,3 tys. mieszkań.

Rekord padł w 2022 r., kiedy mimo wyraźnego schłodzenia rynku deweloperzy nadal intensywnie zabezpieczali nowe projekty, gromadząc pozwolenia. Wówczas przewaga liczby uzyskanych pozwoleń nad rozpoczętymi budowami przekroczyła 35 tys. mieszkań, czyli 62,9%. Dla porównania, rok temu różnica wynosiła zaledwie 4,3 tys. lokali.

W ciągu ostatnich trzech lat, odpowiadających okresowi ważności pozwoleń na budowę, nadwyżka wydanych pozwoleń nad liczbą rozpoczętych inwestycji zbliżyła się do 135 tys. mieszkań. Z kolei od 2014 r., deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę ponad 447 tys. mieszkań więcej niż faktycznie rozpoczęli realizować.

Deweloperzy chcą zdążyć przed wejściem w życie nowych przepisów

 Za rosnącą liczbą pozwoleń stoi przede wszystkim chęć zabezpieczenia projektów przed zmianami w przepisach dotyczących planowania przestrzennego. Kluczową zmianą jest reforma systemu planowania, zgodnie z którą gminy mają czas do 31 sierpnia 2026 r. na uchwalenie planów ogólnych.

Jeśli nowe przepisy wejdą w życie zgodnie z harmonogramem, od września deweloperzy będą musieli funkcjonować w zupełnie innych realiach. Znacznie ograniczona zostanie możliwość realizacji inwestycji na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, czyli tzw. „wuzetek”. Będą one wydawane wyłącznie dla wyznaczonych obszarów i zachowają ważność przez pięć lat, zamiast obowiązywać bezterminowo. Dodatkowo każda inwestycja będzie musiała spełniać wymagania przypisane do jednej z 13 stref planistycznych, które określą m.in. dopuszczalną wysokość i intensywność zabudowy oraz wymagania dotyczące dostępu do infrastruktury społecznej i terenów zielonych.

Dotychczasowe przepisy znane jako lex deweloper zastąpi zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI). Nowe rozwiązanie będzie wiązało zgodę na realizację projektu z obowiązkiem współfinansowania przez inwestora infrastruktury publicznej, takiej jak drogi, parki czy inne elementy niezbędne dla rozwoju okolicy.