Czy przeciętna pensja w Polsce wystarcza dziś choćby na metr mieszkania? Jeszcze kilka lat temu wiele osób wierzyło, że wraz ze wzrostem wynagrodzeń poprawi się także dostępność nieruchomości. Najnowsze dane pokazują jednak, że sytuacja wygląda znacznie bardziej skomplikowanie. W części miast za jedną średnią wypłatę można kupić mniej niż metr nowego mieszkania, a różnice między regionami są naprawdę wyraźne.

Warszawa wciąż poza zasięgiem wielu kupujących

Z raportu przygotowanego przez portal RynekPierwotny.pl wynika, że w pierwszym kwartale 2026 roku przeciętne wynagrodzenie brutto pozwalało kupić od około 0,59 do 0,85 mkw. nowego mieszkania, w zależności od miasta. Najtrudniejsza sytuacja utrzymuje się w Warszawie. Tam jedna średnia pensja wystarcza obecnie na zakup jedynie około 0,59 mkw. lokalu z rynku pierwotnego.

To wynik, który pokazuje skalę problemu. Mimo że zarobki rosną, ceny mieszkań w stolicy nadal uciekają wielu osobom szybciej niż pensje. Co więcej, sytuacja w stolicy naszego kraju w ciągu ostatnich miesięcy jeszcze się pogorszyła. Warszawa pozostaje więc najmniej dostępnym rynkiem mieszkaniowym w Polsce.

Podobny trend można zauważyć także w Gdańsku. Tam wskaźnik dostępności spadł z około 0,72 mkw. kilka lat temu do około 0,61 mkw. na początku 2026 roku. To oznacza, że nawet osoby osiągające przeciętne dochody mają coraz większy problem z uzbieraniem wkładu własnego i późniejszym udźwignięciem rat kredytu.

Są miasta, gdzie sytuacja wygląda wyraźnie lepiej

Nie wszędzie jednak dane wyglądają aż tak pesymistycznie. Eksperci zwracają uwagę, że w miastach z większą liczbą mieszkań ze średniego segmentu sytuacja jest znacznie bardziej stabilna. Dobrym przykładem jest Kraków, gdzie dostępność mieszkań poprawiła się do około 0,71 mkw. za przeciętne wynagrodzenie. Wpływ na to miało pojawienie się większej liczby tańszych lokali na rynku.

Lepiej wygląda także sytuacja we Wrocławiu i Łodzi. W tym drugim mieście przeciętna pensja pozwalała na zakup około 0,76 mkw. nowego mieszkania, co oznacza jeden z największych wzrostów dostępności w skali roku. Dla wielu osób może to być sygnał, że rynek poza największymi metropoliami zaczyna oferować bardziej realne możliwości zakupu własnego lokum.

Jak się okazuje, najwyższy poziom dostępności utrzymują natomiast Katowice. Tam za przeciętne wynagrodzenie można było kupić około 0,85 mkw. mieszkania. To najlepszy wynik spośród największych miast, choć także tam eksperci zauważają lekkie pogorszenie względem poprzedniego kwartału.

Rosnące pensje nie zawsze poprawiają sytuację kupujących

Wiele osób może być zaskoczonych tym, że wzrost wynagrodzeń nie przekłada się automatycznie na większą dostępność mieszkań. Kluczowe znaczenie ma bowiem struktura rynku. W miastach, gdzie deweloperzy coraz częściej budują drogie apartamenty i mieszkania premium, średnie ceny rosną szybciej niż możliwości finansowe przeciętnych kupujących.

Eksperci podkreślają też, że zniknięcie z debaty publicznej tematu „bańki mieszkaniowej” nie oznacza poprawy sytuacji. Rynek stał się spokojniejszy niż kilka lat temu, ale problem małej dostępności mieszkań nadal narasta. W praktyce oznacza to, że osoby zarabiające średnią krajową coraz częściej muszą wybierać mniejsze lokale, dalsze lokalizacje bądź też dłużej odkładać decyzję o zakupie.

Coraz większe znaczenie zaczyna mieć również to, jakie mieszkania trafiają do sprzedaży. Jeśli dominują drogie inwestycje o podwyższonym standardzie, nawet stabilizacja cen niewiele zmienia z perspektywy zwykłego nabywcy. Dlatego eksperci zwracają uwagę, że sam brak gwałtownych podwyżek nie oznacza jeszcze, że rynek mieszkaniowy stał się bardziej przyjazny dla przeciętnie zarabiających Polaków.