Polacy coraz rzadziej szukają największego mieszkania, na jakie ich stać. Dziś dużo częściej skupiają się na lokalu, który da się bezpiecznie sfinansować i wygodnie wykorzystać na co dzień. Dane z pierwszych miesięcy 2026 roku pokazują, że rynek najmocniej trzymają dwa i trzy pokoje – a zwłaszcza „dwójki”, które w wielu miastach znikają z oferty szybciej, niż deweloperzy nadążają je budować.

„Dwójki” rządzą na rynku pierwotnym

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl za okres od stycznia do maja 2026 roku wynika, że najchętniej kupowano mieszkania dwupokojowe. W Warszawie odpowiadały za 45 proc. lokali sprzedanych przez deweloperów, a na pozostałych dużych rynkach – poza Wrocławiem – ich udział też przekraczał 40 proc.

Problem w tym, że podaż nie nadąża za popytem. W stolicy przez pięć miesięcy sprzedano około 3,3 tys. „dwójek”, a do oferty trafiło tylko 2,7 tys. nowych. Podobnie było w Krakowie (1,2 tys. sprzedanych wobec 1 tys. nowych), Łodzi (884 do 640) i Poznaniu (872 do 560). W tych miastach atrakcyjne dwupokojowe mieszkania rozchodziły się szybciej, niż deweloperzy zdążali uzupełniać ofertę.

Na rynku wtórnym liczy się funkcjonalność

Barometr Metrohouse i Credipass potwierdza, że kupujący z rynku wtórnego szukają głównie funkcjonalnych mieszkań dwu- i trzypokojowych do 65 mkw. Średni czas sprzedaży w pięciu największych miastach wydłużył się jednak do 125 dni. Oznacza to, że przeciętna oferta musi dłużej walczyć o uwagę, ale lokal dobrze skrojony pod budżet i potrzeby nabywcy wciąż sprzedaje się szybko.

Jeszcze niedawno klienci pytali przede wszystkim o „większe M”, dodatkowy pokój i zapas przestrzeni na przyszłość. Dziś częściej wygrywa mieszkanie, które można sfinansować bez nadmiernego ryzyka – z funkcjonalnym układem, dobrą komunikacją i wygodą w codziennym użytkowaniu. Kawalerki mają swoje ugruntowane miejsce na rynku, ale to dwa i trzy pokoje najlepiej odpowiadają na główny nurt popytu.

Za wyborem stoi etap życia

Za tymi liczbami kryją się konkretne grupy. „Dwójki” wybierają najczęściej osoby kupujące pierwsze mieszkanie, single po zmianie pracy, pary oraz ci, którzy chcą wyprowadzić się z kawalerki, ale nie udźwigną finansowo utrzymania i kredytu na większy lokal. „Trójki” z kolei przyciągają rodziny z dzieckiem, osoby pracujące z domu i tych, którzy traktują zakup jako decyzję na dłużej.

Kupujący dopasowują dziś mieszkanie do własnego scenariusza życia. Przy dwóch pokojach pytają o osobną sypialnię i miejsce do przechowywania, przy trzech – myślą już o dziecku, pracy zdalnej albo o tym, by za dwa lata znów nie szukać większego mieszkania. Dlatego najlepiej sprzedają się lokale z jasną funkcją, czyli takie, w których klient od razu widzi, że odpowiadają na jego życiowe potrzeby.