Rada Polityki Pieniężnej już po raz piąty z rzędu nie zmieniła stóp procentowych. Choć jeszcze latem szef banku centralnego zapowiadał możliwą obniżkę, wrześniowe dane pokrzyżowały te plany, bo inflacja niespodziewanie wzrosła, a gospodarka przyspieszyła. Dlaczego Rada wstrzymała się z cięciem i co to oznacza dla rat kredytów  oraz planów zakupu mieszkania? Wyjaśnia to dr Michał Bilczak w analizie dla portalu Nieruchomosci-online.pl.

Inflacja zaskoczyła, gospodarka przyspieszyła

Dlaczego Rada nie zmieniła stóp procentowych? Przyczyniło się do tego kilka zmiennych.

Szybki szacunek GUS pokazał inflację na poziomie 3,4 proc. rok do roku, podczas gdy analitycy spodziewali się 3,1 proc. To najwyższa wartość w 2026 roku, tuż pod górną granicą dopuszczalnych odchyleń od celu. Jednocześnie PKB wzrosło w drugim kwartale o 3,9 proc., a inwestycje aż o 8,4 proc. Jak zauważa dr Bilczak w artykule dla Nieruchomosci-online.pl, gospodarka rosnąca w takim tempie nie potrzebuje wsparcia monetarnego. Do tego od 1 września wygasł mechanizm hamujący ceny paliw, a Rada nie dysponowała jeszcze nową projekcją inflacji.

Droga w dół jest wolniejsza niż w górę

Autor analizy zwraca uwagę na istotną prawidłowość. Podczas cyklu podwyżek w latach 2021–2022 stopy rosły średnio o 60 pb miesięcznie, natomiast obniżki od maja 2025 roku to średnio zaledwie 12 pb miesięcznie. Droga w dół jest więc pięciokrotnie wolniejsza i poprzecinana długimi postojami. Wniosek dla planujących kupno mieszkania więc jest taki, że nie powinni oni uzależniać swojej decyzji od szybkiej obniżki stóp, bo się na nią nie zanosi.

Nie czekaj na Radę – wybierz niższą marżę

Obniżka stóp o 25 pb obniżyłaby ratę kredytu na 500 tys. zł o niecałe 75 zł i to dopiero po kilku miesiącach. Znacznie więcej daje sam kredytobiorca, wybierając korzystniejszą ofertę. Jak wylicza dr Bilczak, przejście z marży typowej dwa lata temu (2,3 pp) na tę dostępną dziś (1,8 pp) obniża ratę o 152 zł – od razu, od pierwszej płatności. Innymi słowy, dobra decyzja przy wyborze banku potrafi dać więcej niż dwie kolejne obniżki stóp.

Zdolność kredytowa zależy głównie od banku

Podobnie jest ze zdolnością kredytową, czyli maksymalną kwotą, jaką bank jest gotów pożyczyć. Zestawienie dla trzynastu banków pokazało ogromny rozstrzał: przy identycznym dochodzie, okresie spłaty i wkładzie własnym jeden bank oferował 166 tys. zł, a inny aż 302 tys. zł. Różnicę tworzą wyłącznie wewnętrzne założenia banków dotyczące kosztów utrzymania. Dla porównania obniżka stóp o 25 pb podniosłaby zdolność o zaledwie kilkanaście tysięcy złotych. Klient, który złoży wniosek w pierwszym lepszym banku, może więc nawet nie wiedzieć, że gdzie indziej pożyczyłby o jedną trzecią więcej.

Dlatego w obecnym otoczeniu rynkowym bardzo ważne jest świadome podejście do kredytu hipotecznego. Odpowiednie rozeznanie wśród ofert banków i wsparcie specjalisty może dać o wiele więcej niż bierne oczekiwanie na obniżkę stóp.