W ciągu najbliższych miesięcy wejdą w życie przepisy, na mocy których deweloper nie będzie mógł podnieść ceny lokalu po podpisaniu umowy deweloperskiej. Dla kupujących jest to duża ochrona, ale eksperci ostrzegają, że zmiana ta wpłynie na cały rynek. Zdaniem niektórych trwające właśnie prace legislacyjne to rewolucja w umowach deweloperskich, której mniejsze firmy z tej branży mogą nie przetrwać.

Bezpieczeństwo kupującego a klauzule waloryzacyjne

Zmiany, które nadejdą w najbliższych miesiącach, oznaczają koniec korzystnych dla deweloperów klauzul waloryzacyjnych w umowach sprzedaży mieszkań. To spore ryzyko. Kto ponosi jego koszt? Aby odpowiedzieć sobie na to pytanie, należy najpierw zwrócić uwagę, że po wejściu w życie nowych przepisów strategie sprzedażowe mieszkań przez deweloperów muszą się zmienić. Biorąc to pod uwagę, nie dziwi fakt, że planowane przez rząd zmiany to jeden z najczęściej dyskutowanych tematów branżowych w ostatnich tygodniach. Najważniejszą z nich jest wprowadzenie zakazu podnoszenia ceny mieszkania po podpisaniu umowy.

Nowelizacja jest częścią szerszego pakietu zmian wzmacniających pozycję nabywców. Nowe prawo ma też budować większą transparentność rynku. Zmiany są tworzone tak, by wykorzystać doświadczenia ostatnich lat i podnieść jakość usług na rynku pierwotnym. Wprowadzono już podobne regulacje, dotyczące między innymi obowiązków informacyjnych czy zasad prezentowania cen. Omawiane zmiany zasad prawnych oznaczają radykalne ograniczenie możliwości stosowania klauzul waloryzacyjnych. Do tej pory w określonych sytuacjach to właśnie one dawały deweloperom prawo do dostosowania ceny nowego lokum do zmieniających się warunków rynkowych. Wyższa cena mogła być podyktowana przez wzrost kosztów materiałów budowlanych czy pracy wykonawców.

Jak zmieni się rynek

Klauzule waloryzacyjne były często wykorzystywane w okresach dużej zmienności cen. Działo się tak na przykład podczas pandemii COVID-19 czy po wybuchu wojny w Ukrainie. To właśnie wtedy ceny stali, betonu czy koszty robocizny rosły bardzo szybko i wpływały na ostateczną cenę mieszkań. Nabywcy lokali miezkalnych na rynku pierwotnym mogli tylko obserwować, jak cena za metr rośnie od momentu podpisania umowy deweloperskiej. Już niedługo taki scenariusz nie będzie mógł się wydarzyć. Większa część ryzyka związanego ze wzrostem kosztów realizacji inwestycji zostanie przeniesiona na firmę realizującą daną inwestycję.

Nowelizacja prawa wymaga więc konkretnej zmiany w sposobie zarządzania projektami i wymusza większą dyscyplinę już na etapie planowania. Warunki rynkowe z pewnością się zmienią i nie da się ukryć, że będą korzystniejsze dla dużych, stabilnych podmiotów. Firmy dysponujące odpowiednim zapleczem finansowym oraz doświadczeniem w prowadzeniu inwestycji w zmiennym otoczeniu rynkowym poradzą sobie z ryzykiem inwestycyjnym w nowych warunkach prawnych. Dla nabywców nowelizacja oznacza duże poczucie bezpieczeństwa i stabilność warunków zakupu. Efektem ubocznym zmian może być dalsze przyspieszenie konsolidacji rynku deweloperskiego. Małe i średnie firmy będą szukać fuzji z większymi podmiotami lub wycofywać się z rynku.