Rok 2024 przyniósł istotne zmiany na rynku mieszkaniowym. Jak wynika z raportu Centrum Analiz Banku Polskiego, liczba mieszkań oddanych do użytku spadła poniżej 200 tys., co ostatni raz miało miejsce w 2018 r. Jednocześnie rynek odnotował znaczący wzrost inwestycji – liczba rozpoczętych budów wzrosła o 24% w skali roku, a w największych aglomeracjach osiągnięto rekordową ofertę nowych mieszkań.

Podaż – najistotniejsze czynniki kształtujące ceny

W IV kw. 2024 r. do użytku oddano 54,5 tys. mieszkań (spadek o 7,7% rdr). Główną jego przyczyną była niższa liczba mieszkań ukończonych przez deweloperów – oddali oni 27,2 tys. lokali, czyli o 31% mniej niż rok wcześniej.

W skali całego roku liczba mieszkań oddanych do użytku zmniejszyła się do 199,9 tys., co oznacza spadek o 9% względem 2023 r. Po raz ostatni liczba ta była niższa niż 200 tys. w 2018 r., gdy wyniosła 185,1 tys. Deweloperzy ukończyli w 2024 roku 116,8 tys. mieszkań, co stanowiło 58,4% wszystkich lokali oddanych do użytku i oznaczało spadek o 15% r/r. Ich udział w całkowitej liczbie mieszkań zmniejszył się o 3,6 punktu procentowego względem 2023 r.

W ostatnim kw. 2024 r. w dziesięciu największych miastach do użytku oddano 16,1 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 6,3% w porównaniu do 17,2 tys. lokali ukończonych rok wcześniejszym. Spadek liczby nowych mieszkań odnotowano w siedmiu z tych miast. Z kolei wzrost zaobserwowano jedynie w Poznaniu i Wrocławiu.

Tempo wzrostu liczby rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych, obserwowane przez ostatnie sześć kwartałów, zaczyna słabnąć. W IV kw. 2024 r. rozpoczęto budowę 52 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 4% rdr. Dla porównania, w trzecim kwartale dynamika wynosiła 11%, a w drugim kwartale aż 33%. Wśród nowo rozpoczętych inwestycji 35,5 tys. stanowiły mieszkania deweloperskie, co również oznacza wzrost o 4% r/r, ale jest to znacznie niższe tempo niż w poprzednich kwartałach.

W całym 2024 r. liczba rozpoczętych budów wzrosła do 233,6 tys., co oznacza wzrost o 24% względem roku poprzedniego, który zakończył się spadkiem o 6%. W segmencie deweloperskim odnotowano 152,5 tys. nowych mieszkań, co oznacza wzrost o 33% r/r.

Liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań rośnie nieprzerwanie od pięciu kwartałów, jednak tempo wzrostu spowalnia. W IV kw. 2024 roku wydano 71,2 tys. pozwoleń, co oznacza wzrost o 7% r/r. Dla porównania, w III kw. dynamika ta wynosiła 22%.

Wzrost kosztów budowy hamuje

W IV kw. 2024 r. tempo wzrostu kosztów budowy mieszkań (bez uwzględnienia kosztu gruntu) wyraźnie spowolniło. Zgodnie z danymi GUS, koszty te zwiększyły się o około 5% rdr, podczas gdy w analogicznym okresie 2023 r. wzrost wynosił ok. 10%. Warto jednak zaznaczyć, że statystyki te dotyczą mieszkań już oddanych do użytku.

Według bieżących stawek kosztorysowych SEKOCENBUD ceny budowy wybranych obiektów mieszkalnych nie uległy znaczącym zmianom. W przypadku monitorowanych siedmiu typów budynków wzrost kosztów wahał się w granicach 3,6-7,8% rdr.

Prognozy SEKOCENBUD wskazują, że w nadchodzącym roku największy wzrost kosztów dotknie robocizny (ok. 12%), ze względu na niedobór wykwalifikowanych pracowników, wynikający m.in. ze wzrostu liczby przechodzących na emeryturę.

Ceny materiałów zużywanych w budownictwie nie ulegają większym zmianom, a oczekiwany wzrost to ok. 1% w skali roku.