CBRE, czyli firma doradcza, która specjalizuje się w nieruchomościach komercyjnych, przeanalizowała sytuację na rynku nowych mieszkań w stolicy w III kwartale tego roku. Przeciętna cena ofertowa wynosi 13 618 zł za metr kwadratowy i nie zmieniła się w ciągu poprzedzających trzech miesięcy. Popyt na mieszkania jednak cały czas spada. Dlaczego?

Nie jest to najlepszy czas na transakcje na rynku mieszkaniowym w Warszawie. Taki wniosek płynie z raportu przygotowanego przez CBRE. Cena ofertowa za metr kwadratowy wystawionych na sprzedaż mieszkań utrzymuje się na stałym poziomie, natomiast tych faktycznie sprzedanych wzrosła o 3,8 proc. względem poprzedniego kwartału.

Duże spadki widać jednak w liczbie nieruchomości sprzedanych, a jeszcze większe wśród wystawionych na sprzedaż. Tych pierwszych jest o ponad 25 proc. mniej k/k, a tych drugich aż o 48,9 proc.

Dalsze spadki popytu mieszkaniowego

W III kwartale 2022 roku deweloperzy sprzedali tylko 2 102 mieszkania, co jest liczbą mniejszą niż podczas pierwszego lockdownu spowodowanego pandemią w 2020 roku. Widać zanik aktywności potencjalnych kupujących na tym rynku, co jest spowodowane głównie sytuacją na rynku kredytów hipotecznych.

Od października 2021 roku do września 2022 roku stopy procentowe były co miesiąc podnoszone przez Radę Polityki Pieniężnej, a główna stopa wynosi teraz 6,75 proc. Przekłada się to z kolei na wzrost stawki WIBOR, która jest składnikiem oprocentowania zmiennego kredytów hipotecznych. Rosną więc raty tych zobowiązań, co z kolei przekłada się na niższą zdolność kredytową, a w wyniku tego dużo mniej zainteresowanych jest w stanie otrzymać finansowanie z banku.

Mimo tego, że już od trzech miesięcy stopy pozostają na niezmienionym poziomie, to wciąż obowiązuje rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która nakazuje bankom bardziej restrykcyjnie wyliczać zdolność kredytową. Analitycy z CBRE przewidują, że w najbliższej przyszłości sytuacja potencjalnych kredytobiorców nie zmieni się na lepsze.

Ceny warszawskich mieszkań pozostają na wysokim poziomie

Mimo tego, że popyt na mieszkania, również w stolicy, znacznie się zmniejszył, to ceny utrzymują się na wysokim poziomie. Aktualnie za metr kwadratowy lokum wprowadzonego do sprzedaży trzeba zapłacić 13 619 zł.

Ze względu na niewielką konkurencję wśród kupujących sprzedający często dają się namówić na rabat. Jednak rzadko zdarza się trafić na prawdziwą cenową okazję. Chcąc kupić nowe mieszkanie, trzeba przygotować się na to, że cena będzie oscylować około 13 000 zł za metr kwadratowy.

Trudna sytuacja deweloperów

Z uwagi na to, że deweloperom trudno jest teraz znaleźć chętnego na zakup wybudowanego przez siebie lokum, to znacznie w tym kwartale ograniczyli liczbę nowo rozpoczynanych budów. Analitycy jednak prognozują, że w najbliższych kwartałach i tak trzeba się liczyć z nadwyżką podaży nad popytem, więc deweloperzy będą szukać nowych kanałów sprzedaży, np. wśród inwestorów instytucjonalnych.

Trzeba również pamiętać, że od 1 lipca 2022 roku obowiązuje ustawa o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która zwiększa poziom kosztów i nie pomaga firmom deweloperskim w utrzymaniu rentowności.

Mimo tego, że deweloperom będzie zależało na tym, aby sprzedać wybudowane przez siebie mieszkania, to eksperci z CBRE nie spodziewają się wyraźnych obniżek cen mieszkań. Ceny materiałów budowlanych spadają na razie zbyt wolno, aby koszty budowy były zauważalnie niższe, a deweloperzy mogli zaproponować niższe ceny.