Według najnowszych danych indeksu urban.one, ceny mieszkań w aktach notarialnych wciąż wykazują tendencję wzrostową, jednak w ogłoszeniach sprzedaży zaczynają już spadać. W najbliższych miesiącach najprawdopodobniej się one ustabilizują, na co wpływ będzie miała rosnąca liczba ofert oraz ograniczony popyt. Czy mamy do czynienia z rynkiem kupującego?

W lutym indeks urban.one dla całej Polski osiągnął poziom 115,73 pkt, co oznacza wzrost o 0,30 pkt w porównaniu do stycznia oraz o 3,38 pkt. względem lutego 2024 r.

Podobną tendencję wzrostową odnotowano na największych rynkach nieruchomości – tam wartość indeksu wyniosła 129,42 pkt., czyli o 0,62 pkt. więcej niż miesiąc wcześniej i o 3,21 pkt. więcej niż rok temu.

Warto jednak zauważyć, że roczna dynamika wzrostu stopniowo wyhamowuje z każdym kolejnym miesiącem.

Zdaniem ekspertów w najbliższych miesiącach rynek mieszkaniowy może wejść w fazę stabilizacji. Popyt na mieszkania pozostaje słaby, co wynika m.in. z braku rządowych programów wsparcia dla kupujących, utrzymujących się na wysokim poziomie stóp procentowych oraz drogich kredytów hipotecznych. Dodatkowo, tempo wzrostu wynagrodzeń wyraźnie zwalnia – wynika to zarówno z niższej presji płacowej, jak i niewielkiego wzrostu płac w sektorze publicznym.

Podaż mieszkań rośnie

W największych miastach systematycznie zwiększa się liczba dostępnych mieszkań na sprzedaż – zarówno tych oferowanych przez deweloperów, jak i pochodzących z rynku wtórnego.

Eksperci zwracają uwagę, że coraz większa podaż mieszkań może przyczynić się do względnej stabilizacji cen w nadchodzących miesiącach. Zmiany na rynku prawdopodobnie będą niewielkie, choć wyjątek mogą stanowić małe lokale, które ze względu na niższe ceny całkowite mogą cieszyć się większym zainteresowaniem.

W lutym 2025 r. wzrost odnotował również indeks urban.one dla Warszawy. Jego wartość wyniosła 126,83 pkt., co oznacza wzrost o 0,46 pkt. w porównaniu ze styczniem, oraz o 2,55 pkt. w ujęciu rocznym.

Choć najnowsze dane z indeksu urban.one pokazują, że średnie ceny transakcyjne, czyli rzeczywiste kwoty płacone za mieszkania nadal rosną, to obniżki są już zauważalne w ofertach deweloperów oraz w ogłoszeniach sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego.

Analitycy podkreślają, że po kilku latach nieprzerwanych wzrostów, obecny okres stabilizacji lub lekkiej korekty cen to naturalne i korzystne zjawisko dla całego rynku nieruchomości. Miesięczne zmiany cen są obecnie niewielkie, a tempo wzrostu w ujęciu rocznym systematycznie słabnie. Na rynku pierwotnym, w największych miastach, roczna dynamika spadła do poziomu 5–7%, a w Poznaniu odnotowano nawet pierwszy spadek – średnia cena ofertowa mieszkań deweloperskich jest tam obecnie o 0,8% niższa niż rok temu. Spowolnienie widoczne jest również na rynku wtórnym.

Pierwsze sygnały korekty cenowej dla nowych mieszkań

W Warszawie, jak wynika z danych Cenatorium, średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym spadła w lutym o 2% w porównaniu do stycznia, a na rynku wtórnym o 1%. Spadki cen zaobserwowano również w innych miastach. W lutym ceny mieszkań nowo wprowadzonych do oferty były niższe niż te, które już wcześniej znajdowały się w sprzedaży, co może sugerować, że deweloperzy coraz częściej dostosowują swoją ofertę, stawiając na bardziej przystępne cenowo mieszkania, lepiej wpisujące się w aktualne potrzeby rynku.