Polacy mają różne oczekiwania co do nieruchomości. Niektórzy nastawiają się wyłącznie na rynek pierwotny, innym zależy na bardzo konkretnej lokalizacji, przez co decydują się na wtórny. Dane Eurostatu pokazują jednak, że udział deweloperów w naszym rynku mieszkaniowym jest bardzo wysoki, biorąc pod uwagę inne kraje Europy. Dlaczego?

Polacy wolą nowe mieszkania?

Stawianie na nowe nieruchomości wynika z różnych czynników. Na pewno dużą ich zaletą jest zapewnianie wysokiego standardu – wszystko jest w idealnym stanie, a inwestycja zrealizowana przeważnie na wysokim poziomie. Jednak nasze decyzje wynikają nie tylko z tego – przyczyną jest również zbyt mała liczba nieruchomości w Polsce w stosunku do zapotrzebowania. To powoduje, że blisko 52% środków wydawanych w naszym kraju na nieruchomości trafia do deweloperów.

Z danych Eurostatu wynika, że jedyne rynki, na których udział deweloperów jest wyższy, to Cypr i Malta, ale to małe wyspy, które raczej można porównywać do dużych polskich miast, a nie całego kraju. Jeśli je pominiemy, to okazuje się, że średnia europejska wynosi ponad 2,5 razy mniej niż wynik rynku pierwotnego w Polsce. Kilkukrotnie niższy jest udział deweloperów w Hiszpanii, Włoszech, Niemczech czy we Francji. Natomiast wynik Danii wynosi poniżej 1%.

Dlaczego Polacy kupują nowe mieszkania?

W Polsce w dalszym ciągu brakuje nieruchomości. Potrzeby są większe niż możliwości. Mówi się, że braki wynoszą nawet kilka milionów mieszkań. W Polsce popyt na nieruchomości przewyższa podaż, co stanowi raczej rzadkość, szczególnie w krajach Zachodniej Europy.

Kolejne ważne przyczyny tkwią w stanie polskich mieszkań. Ich średni wiek wynosi powyżej 40 lat. Blisko 15% powstało przed zakończeniem II Wojny Światowej. Nawet do 35% mieszkań w niektórych miastach znajduje się w budynkach z wielkiej płyty. Duża część starych obiektów wymaga generalnego remontu. Nie są ocieplone. Klatki schodowe, a tym bardziej piwnice, są źle utrzymane. Tymczasem w nowym obiekcie kupujący ma zapewniony wysoki standard.

Najwyższy wynik w historii Polski

Od kiedy Eurostat analizuje udział deweloperów w sprzedaży nieruchomości, Polska nigdy nie miała wyniku przekraczającego 50%. Natomiast w ostatnich 3 latach widoczny był imponujący wzrost. Jeszcze w 2019 roku udział rynku pierwotnego wynosił nieco ponad 42%. W 2009 był to niecałe 33%.

Co się wydarzy na rynku w najbliższym czasie? Rośnie liczba inwestycji. W lutym 2024 roku rozpoczęto ich o 115% więcej niż w tym samym miesiącu 2023 roku. Natomiast średnia cena transakcyjna wzrosła w ostatnich miesiącach 2023 roku o ok. 11%.

Zainteresowanie rynkiem pierwotnym w dużej mierze będzie zależało od zasad obowiązujących w nowym programie dopłat do kredytów. Czy zostanie ustalona maksymalna kwota za mkw. nieruchomości? Dla kogo program ten będzie dostępny? Zanosi się na to, że tym razem podaż zostanie odbudowana na tyle, aby zaspokoić popyt i nie doprowadzić do ponownych bardzo szybkich wzrostów cen. Natomiast sytuacja rynkowa będzie zależeć od wielu czynników.