Już od 1 września 2026 samorządy, które nie uchwaliły planów ogólnych gminy, mogą mieć problem z rozwojem zabudowy mieszkalnej na swoich terenach. Bez tych dokumentów korzystanie z procedury ZPI, czyli zintegrowanych planów inwestycyjnych będzie niemożliwe. Co to w praktyce oznacza dla władz gmin i osób, które czekają na nowe inwestycje mieszkaniowe w swojej okolicy?

Co się zmieni dla gmin od 1 września 2026?

W praktyce oznacza to, że w gminie bez planu ogólnego trudniej będzie rozpocząć nowe inwestycje na terenach, które nie są już objęte odpowiednim planem miejscowym. Dotyczy to także większych przedsięwzięć realizowanych poprzez ZPI, czyli procedurę, w której inwestor przedstawia projekt planu dla konkretnej inwestycji, a gmina negocjuje z nim na przykład zakres dodatkowych inwestycji potrzebnych mieszkańcom. Od 1 września samorządy bez obowiązującego planu ogólnego nie będzie mogły uchwalić takiego ZPI. Dla mieszkańców liczy się fakt że część planowanych osiedli lub innych nowych inwestycji będzie musiała poczekać, aż gmina zakończy prace legislacyjne.

Według informacji zebranych przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii do tej pory plany ogólne przyjęło w Polsce około 20% gmin. Samorządy, które jeszcze nie uchwaliły niezbędnych dokumentów, muszą się liczyć co najmniej z opóźnieniami w realizacji projektów opartych o zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI). To one od 1 września zastąpią przepisy tzw. specustawy mieszkaniowej (lex deweloper).

Tylko do 31 sierpnia samorządy mają czas na przyjęcie planów ogólnych w formie uchwał rad gmin/miast. Zastąpią one stosowane do tej pory studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. Ustalenia planu ogólnego są wiążące, jeśli prócz tego sporządza się miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i doda decyzję o warunkach zabudowy.

Inne zmiany ważne dla rynku mieszkaniowego

Data 31 sierpnia 2026 jest też ważna z innego powodu. Do tego momentu będzie obowiązywać wspomniana już ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Została ona uchwalona w 2018 i potocznie nazywana lex deweloper lub specustawą mieszkaniową. Inwestycje prowadzone w oparciu o te zasady przebiegały szybciej. Procedura ta pozwalała budować nawet wbrew ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wszystko po to, by dać impuls do rozwoju budownictwa wielorodzinnego w miastach. Mimo to przedsięwzięcia realizowane w jej ramach stanowiły zaledwie ok. 1,5% nowych inwestycji mieszkaniowych. Co ważne, z końcem sierpnia będzie można kontynuować procesy inwestycyjne rozpoczęte w trybie tej specustawy przed datą graniczną.

Dla inwestora opieszałość samorządów oznacza przede wszystkim dodatkowy czas oczekiwania i większą niepewność. Dotyczy ona przede wszystkim ostatecznego kształtu inwestycji opartej o procedurę zintegrowanego planu inwestycyjnego. Dodatkowym problemem jest fakt, że w gminach nadal brak pełnej wiedzy dotyczącej stosowania procedury ZPI. Wielu radnych sądzi, że skoro rozpoczęli procedurę związaną z uchwaleniem ZPI przed przyjęciem planu ogólnego gminy (POG), to będą ją mogli bez przeszkód sfinalizować w dowolnym terminie, tymczasem zasady, które wchodzą w życie od 1 września, na to nie pozwalają.