Rządowy program Pierwsze Klucze wzbudza spore emocje w branży nieruchomości. Główne założenie – wsparcie dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie – wydaje się słuszne, ale jego realizacja budzi wątpliwości. Szczególnie zaskakujące jest pominięcie rynku pierwotnego i deweloperów, co według wielu ekspertów może mieć istotne konsekwencje.

Czy program faktycznie pomoże nabywcom?

Zasady programu ograniczają możliwość zakupu jedynie do rynku wtórnego, a to oznacza, że kupujący nie będą mogli skorzystać z dopłat przy zakupie nowego mieszkania prosto od dewelopera. To istotna zmiana w stosunku do poprzednich programów mieszkaniowych, które przeważnie wspierały zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny. Tym razem ustawodawca postawił na nieruchomości, które mają co najmniej pięć lat, a ich obecny właściciel posiada je od trzech lat lub dłużej.

Z jednej strony takie podejście może ograniczyć spekulacje i szybkie odsprzedawanie mieszkań tylko w celu uzyskania dopłaty. Z drugiej – znacząco zawęża wybór dostępnych nieruchomości, eliminując nowe lokale, które zazwyczaj są bardziej energooszczędne i dostosowane do współczesnych standardów budownictwa.

Czy rynek pierwotny na tym straci?

Chociaż mogłoby się wydawać, że pominięcie rynku pierwotnego w rządowym programie uderzy w deweloperów, sytuacja może wyglądać inaczej. Eksperci wypowiadający się dla portalu Business Insider wskazują, że wbrew pozorom może to być dobry moment na zakup mieszkania właśnie na rynku pierwotnym.

Po pierwsze, program skierowany na rynek wtórny zwiększy popyt na starsze mieszkania, co może podnieść ich ceny. W efekcie część nabywców może dojść do wniosku, że lepiej będzie dopłacić i kupić nowy lokal. Deweloperzy, widząc mniejsze zainteresowanie, mogą też zacząć stosować bardziej elastyczną politykę cenową lub oferować dodatkowe bonusy, jak wykończenie mieszkania w cenie.

Po drugie, rynek pierwotny oferuje dużą liczbę mieszkań, a obecnie obserwujemy stabilizację cen. To oznacza, że w odróżnieniu od rynku wtórnego, gdzie ceny mogą wzrosnąć ze względu na dopłaty, mieszkania od deweloperów mogą stać się bardziej konkurencyjne cenowo.

Ograniczenia programu – nie wszędzie będzie łatwo znaleźć mieszkanie

Jednym z najważniejszych elementów programu jest limit cenowy – do 10 tys. zł za m², a w największych miastach do 11 tys. zł za m². W praktyce oznacza to, że w takich miastach jak Warszawa czy Kraków wybór mieszkań spełniających te kryteria będzie bardzo ograniczony. W Krakowie takich mieszkań jest mniej niż 1 proc. dostępnych ofert, w Warszawie około 1 proc., a we Wrocławiu 4,5 proc.

To może prowadzić do sytuacji, w której osoby chcące skorzystać z programu będą zmuszone do wyboru mieszkań w gorszym stanie technicznym, wymagających gruntownego remontu. Starsze budownictwo oznacza często większe wydatki na eksploatację, zwłaszcza jeśli chodzi o ogrzewanie i energooszczędność.

Dlaczego nie wspieramy najmu?

Kolejnym aspektem, na który zwracają uwagę eksperci, jest pomijanie w programach rządowych sektora najmu. W wielu krajach europejskich najem długoterminowy jest standardem, tymczasem w Polsce nadal dominuje przekonanie, że własność mieszkania jest najważniejsza. Zdaniem części specjalistów warto byłoby wprowadzić także mechanizmy wspierające osoby wynajmujące mieszkania, zamiast koncentrować się wyłącznie na zakupie.