Warszawa może wkrótce wejść w zupełnie nowy etap rozwoju urbanistycznego. Przestrzeń, która dotąd pozostawała niewykorzystana, np. nad torami, drogami czy pod powierzchnią miasta, ma szansę stać się pełnoprawnym przedmiotem inwestycji. Wszystko za sprawą planowanego wprowadzenia tzw. własności warstwowej, która zmienia myślenie o nieruchomościach z dwuwymiarowego na trójwymiarowe.

Nowe regulacje przygotowywane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) zakładają wprowadzenie odrębnej własności obiektu budowlanego (OWOB). To rozwiązanie, na które rynek nieruchomości czeka od dekad, a które może znacząco zwiększyć dostępność gruntów inwestycyjnych w ścisłych centrach miast.

Nieruchomości w trzech wymiarach

Dotychczas prawo własności nieruchomości było ściśle związane z gruntem. Planowane zmiany umożliwią wyodrębnienie własności obiektów powstających nad lub pod istniejącą działką, niezależnie od jej właściciela. W praktyce oznacza to możliwość budowy nad infrastrukturą taką jak Trasa Łazienkowska czy linie kolejowe, bez konieczności przejmowania gruntu.

W przypadku Warszawy szczególnie duży potencjał mają tereny nad linią średnicową, przebiegającą przez ścisłe centrum miasta. To przestrzenie liczone w dziesiątkach, a nawet setkach tysięcy metrów kwadratowych, które dziś pozostają niewykorzystane, mimo swojej atrakcyjnej lokalizacji.

Jak będzie działać OWOB?

Odrębna własność obiektu budowlanego ma być ustanawiana przez właściciela gruntu lub użytkownika wieczystego, za zgodą właściciela. Kluczowym warunkiem będzie tzw. samodzielność obiektu, co oznacza, że musi on funkcjonować jako niezależna całość.

Proces inwestycyjny będzie obejmował kilka etapów:

• uzyskanie promesy w formie decyzji administracyjnej,
• zawarcie umowy z właścicielem gruntu,
• ustanowienie niezbędnych służebności,
• wpis prawa do księgi wieczystej.

Takie rozwiązanie daje inwestorom znacznie większe bezpieczeństwo prawne, a także umożliwia finansowanie inwestycji, np. poprzez ustanowienie hipoteki.

Dlaczego nie prawo zabudowy?

W przeszłości rozważano wprowadzenie tzw. prawa zabudowy, jednak koncepcja ta nie zyskała akceptacji. Była zbyt zbliżona do użytkowania wieczystego i nie dawała wystarczającej elastyczności.

OWOB ma być rozwiązaniem bardziej uniwersalnym. Ma funkcjonować równolegle z istniejącymi prawami rzeczowymi, a jednocześnie być lepiej dopasowanym do realiów nowoczesnych miast. Co istotne, podobne mechanizmy od lat działają w krajach Europy Zachodniej oraz w USA, gdzie funkcjonuje pojęcie „działki powietrznej”.

Szansa dla inwestorów i miast

Wprowadzenie własności warstwowej może przynieść korzyści wielu stronom. Inwestorzy zyskają dostęp do nowych, atrakcyjnych terenów w centrach miast, co przełoży się na większą liczbę projektów komercyjnych, mieszkaniowych czy hotelowych.

Z kolei właściciele gruntów, w tym podmioty publiczne i spółki infrastrukturalne, będą mogli generować dodatkowe dochody bez utraty kontroli nad podstawową funkcją nieruchomości, np. transportową.

Dla samorządów oznacza to nie tylko większe wpływy podatkowe, ale także bardziej efektywne wykorzystanie przestrzeni miejskiej. W kontekście rosnących cen gruntów i ograniczonej dostępności terenów inwestycyjnych jest to rozwiązanie o ogromnym potencjale.

Dla Warszawy oznacza to szansę na nowe inwestycje w najbardziej prestiżowych lokalizacjach, bez konieczności ekspansji na obrzeża miasta. Jeśli przepisy wejdą w życie, stolica może stać się jednym z liderów nowoczesnego, trójwymiarowego podejścia do planowania przestrzeni.