Wciąż buduje się za mało mieszkań, aby zaspokoić zapotrzebowanie nabywców. To sprawia, że ceny nieruchomości rosną, bo sprzedający mogą sobie na to pozwolić. Deweloperzy, mimo wysokich cen materiałów budowlanych i problemów z pracownikami są w stanie budować więcej. Brak gruntów i przeciągające się procedury sprawiają jednak, że w 2023 roku rozpocznie się mniej nowych inwestycji mieszkaniowych, niż oczekuje rynek.

Polski Związek Firm Deweloperskich zaprezentował raport „7 grzechów głównych wstrzymujących rozwój budownictwa mieszkaniowego”, w którym przedstawił problemy, z jakimi muszą się zmierzyć deweloperzy. Są to czynniki hamujące wzrost liczby nieruchomości oddawanych do użytku.

Nie ma na czym budować

Prezes PZFD pan Grzegorz Kiełpsz wskazuje, że jednym z głównych czynników blokujących wzrost budownictwa mieszkaniowego w Polsce jest brak atrakcyjnych gruntów pod zabudowę. Część gruntów położonych w ciekawych lokalizacjach, dobrze skomunikowanych z centrami miast i zapewniających dostęp do niezbędnej infrastruktury, zostało zablokowanych z myślą o programie Mieszkanie Plus.

Rządowy program rozwoju budownictwa mieszkaniowego nie przyniósł jednak spodziewanych rezultatów. Z planowanych 100 tys. mieszkań zostało zrealizowanych kilkanaście procent i w ostatnim czasie program został zamknięty. Można się spodziewać, że grunty te wrócą na wolny rynek, do spółdzielni czy samorządów i w rezultacie staną się dostępne dla inwestorów.

Nieżyciowe procedury

Innym czynnikiem negatywnie wpływającym na liczbę nowych mieszkań jest biurokracja. W dużych miastach oczekiwanie na niezbędne pozwolenia może opóźnić rozpoczęcie budowy nawet o pięć lat. Uzyskanie pozwolenia na budowę może zostać poprzedzone nawet kilkoma decyzjami negatywnymi. W takim przypadku deweloper dowodzi swoich praw za pośrednictwem sądu administracyjnego, który rozpatruje zgodność projektu z określonymi przez gminę warunkami.

Dodatkowe formalności należy spełnić w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takim przypadku deweloper przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Ten proces również może trwać kilka lat, ponieważ musi pogodzić interesy kilku stron – zarówno inwestora, jak i sąsiadów, którzy mogą nie zgodzić się na planowaną inwestycję i blokować wydanie decyzji.

Ubiegając się o pozwolenie na budowę, inwestor może być też proszony o dostarczenie dodatkowych dokumentów, spełnienia określonych wymogów, czy przedstawienia raportów środowiskowych. Na inwestora przerzucany jest też obowiązek wybudowania infrastruktury wokół osiedla i podpisania umów drogowych, co może wydłużyć proces o kolejne miesiące.

Jeśli grunt, na którym ma powstać budynek mieszkalny, musi zostać odrolniony, to z góry można zakładać okres roku do dwóch lat na spełnienie wszystkich niezbędnych procedur. Problemem jest też uznaniowość wydawanych przez urzędników decyzji oraz obawa przed wzięciem odpowiedzialności za wydane przez siebie pozwolenia.

Ceny mieszkań będą rosnąć

Podaż, która nie zaspokaja potrzeb nabywców, negatywnie wpływa na wysokość cen. Wraz ze zwiększoną dostępnością finansowania zakupu mieszkania poprzez poprawę sposobu liczenia zdolności kredytowej i planowany na lipiec bieżącego roku start rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2% oczekiwania wobec spadków cen mieszkań są coraz mniejsze. Bardziej prawdopodobne są kolejne wzrost cen w już w najbliższych miesiącach.