Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego może na dobre zmienić rynek mikromieszkań w Polsce. Sąd jasno wskazał, że lokale tworzone w piwnicach i suterenach nie spełniają wymogów pozwalających uznać je za samodzielne mieszkania. Oznacza to poważne ograniczenia dla inwestorów oraz deweloperów, którzy dotąd adaptowali podziemne pomieszczenia na cele mieszkalne.

Koniec mieszkań w piwnicach?

Sprawa rozpatrywana przez NSA dotyczyła kamienicy w Krakowie, gdzie dawne suszarnie i piwnice zostały przebudowane na lokale mieszkalne. Właściciele starali się o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali, które umożliwiłyby sprzedaż mieszkań oraz założenie dla nich osobnych ksiąg wieczystych. Urzędnicy odmówili jednak wydania dokumentów, a wszystkie kolejne instancje sądowe podtrzymały tę decyzję.

Przepisy jasno określają warunki

Kluczowe znaczenie miały obowiązujące przepisy budowlane. Zgodnie z nimi pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi muszą znajdować się co najmniej na poziomie gruntu. Lokale położone poniżej tego poziomu nie mogą więc zostać uznane za pełnoprawne mieszkania. W praktyce oznacza to, że wiele popularnych w ostatnich latach mikrolokali może utracić możliwość legalnego funkcjonowania na rynku.

Problem także dla inwestorów

Brak zaświadczenia o samodzielności uniemożliwia sprzedaż lokalu jako oddzielnej nieruchomości. Nie można również założyć dla niego osobnej księgi wieczystej. Piwnice i komórki lokatorskie nadal pozostają formalnie częścią głównego mieszkania, nawet jeśli zostały wyremontowane i przystosowane do innych celów. Eksperci podkreślają, że mimo dużego popytu na komórki lokatorskie, których ceny na nowych osiedlach sięgają nawet kilku tysięcy złotych za metr kwadratowy, nie mogą one funkcjonować jako niezależne mieszkania.

Wyrok może zmienić rynek nieruchomości

Zdaniem specjalistów decyzja NSA może stać się ważnym precedensem dla całej branży nieruchomości. Orzeczenie ogranicza możliwość obchodzenia przepisów i może zahamować rozwój inwestycji opartych na adaptacji pomieszczeń technicznych lub gospodarczych na cele mieszkalne. Dla kupujących oznacza to z kolei większe bezpieczeństwo oraz mniejsze ryzyko zakupu lokalu o nieuregulowanym statusie prawnym.