Rynek mieszkaniowy od lat zmaga się z problemem odpowiedzialności deweloperów za wady lokali ujawniane już po odbiorze mieszkań. Choć obowiązujące przepisy przewidują pięcioletni okres rękojmi, w praktyce część nabywców miała trudności z wyegzekwowaniem napraw. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt zmian ustawy deweloperskiej, który ma uszczelnić system i ograniczyć praktyki polegające na unikaniu odpowiedzialności przez spółki celowe likwidowane jeszcze przed upływem okresu rękojmi.

Dotychczas jednym z najczęściej wskazywanych problemów była sytuacja, w której inwestycję realizowała specjalnie powołana spółka celowa. Po zakończeniu sprzedaży mieszkań i przekazaniu lokali nabywcom podmiot taki bywał likwidowany, co w praktyce utrudniało dochodzenie roszczeń z tytułu wad budynku lub lokalu. W efekcie mieszkańcy pozostawali z problemami technicznymi bez realnej możliwości wyegzekwowania napraw.

Koniec luki związanej ze spółkami celowymi

Projekt przygotowany przez resort rozwoju zakłada, że w przypadku likwidacji spółki celowej przed upływem okresu rękojmi odpowiedzialność za zgłoszone wady przejdzie z mocy prawa na wspólników likwidowanej spółki. Oznacza to, że zamknięcie podmiotu realizującego inwestycję nie będzie już skutecznym sposobem na uniknięcie odpowiedzialności wobec właścicieli mieszkań.

To istotna zmiana z punktu widzenia bezpieczeństwa kupujących. Rękojmia obejmuje między innymi pęknięcia ścian, problemy z izolacją, nieszczelności, wady części wspólnych czy nieprawidłowo wykonane instalacje. Deweloper będzie musiał usunąć usterki niezależnie od tego, czy spółka realizująca inwestycję nadal formalnie istnieje.

Ministerstwo podkreśla, że nowe przepisy mają przede wszystkim charakter prewencyjny. Sam fakt przeniesienia odpowiedzialności na wspólników ma ograniczyć pokusę likwidowania spółek wyłącznie w celu uniknięcia kosztów związanych z naprawami gwarancyjnymi i rękojmią.

Większa ochrona nabywców mieszkań

Projekt zmian ustawy deweloperskiej obejmuje również inne rozwiązania wzmacniające pozycję kupujących. Jednym z nich jest zakaz podwyższania ceny mieszkania po podpisaniu umowy. Ryzyko wzrostu kosztów inwestycji ma zostać przeniesione na dewelopera, co zwiększy przewidywalność transakcji dla klientów.

Zmianie mają ulec także zasady dotyczące opłaty rezerwacyjnej. Obecnie, jeśli deweloper nie wywiąże się z umowy, zwraca klientowi podwójną wartość wpłaconej opłaty. Po zmianach zwrot ma wynosić nawet czterokrotność wpłaconej kwoty. Resort liczy, że ograniczy to przypadki jednostronnego wycofywania się z umów w okresach dynamicznych wzrostów cen mieszkań.

Co oznaczają zmiany dla rynku nieruchomości?

Planowane przepisy mogą znacząco wpłynąć na funkcjonowanie rynku deweloperskiego. Zwiększą ochronę konsumentów i poprawią bezpieczeństwo zakupu mieszkań, a przy tym mogą wymusić bardziej odpowiedzialne zarządzanie inwestycjami oraz polityką gwarancyjną firm deweloperskich.

Dla nabywców oznacza to większą pewność, że nawet po kilku latach od odbioru lokalu będą mogli skutecznie dochodzić swoich praw. W dłuższej perspektywie nowe regulacje mogą również wpłynąć na poprawę jakości realizowanych inwestycji, ponieważ ryzyko finansowe związane z wadami budowlanymi pozostanie po stronie dewelopera znacznie dłużej i nie będzie mogło zostać łatwo wyłączone poprzez likwidację spółki celowej.

Projekt jest obecnie na etapie konsultacji. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiada analizę zgłoszonych uwag, a skierowanie projektu do Sejmu planowane jest w trzecim kwartale 2026 roku.