Kupujący mieszkania od deweloperów coraz częściej kwestionują sposób liczenia powierzchni użytkowej lokali. Powodem są spory dotyczące tego, czy do metrażu mieszkania można wliczać przestrzeń zajmowaną przez ściany działowe. Choć dla wielu osób różnica kilku metrów kwadratowych może wydawać się niewielka, w praktyce przekłada się ona na dziesiątki, a nawet setki tysięcy złotych.

Najnowszy wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie pokazał, że dotychczasowe praktyki deweloperów mogą zostać podważone. Sąd uznał bowiem, że powierzchnia pod murowanymi ścianami działowymi nie powinna być traktowana jako powierzchnia użytkowa mieszkania. To ważny sygnał zarówno dla rynku nieruchomości, jak i dla osób, które już kupiły lokale.

Czym właściwie jest powierzchnia użytkowa?

Powierzchnia użytkowa to jedna z najważniejszych informacji przy zakupie mieszkania. To właśnie od liczby metrów kwadratowych zależy cena nieruchomości, wysokość podatków czy późniejsze opłaty eksploatacyjne.

Problem polega jednak na tym, że w Polsce przez lata funkcjonowały różne normy dotyczące sposobu pomiaru mieszkań. Część deweloperów uwzględniała w metrażu przestrzeń pod ścianami działowymi, inni tego nie robili. W efekcie dwa mieszkania o identycznym układzie mogły mieć formalnie różną powierzchnię użytkową.

Największe kontrowersje dotyczą właśnie ścian działowych. Nie są one elementami konstrukcyjnymi budynku, ale zajmują określoną powierzchnię, za którą kupujący często płacą jak za pełnowartościową przestrzeń mieszkalną.

Przełomowy wyrok sądu

Warszawski sąd stanął po stronie nabywców mieszkań, którzy twierdzili, że deweloper zawyżył powierzchnię lokalu poprzez doliczenie metrów znajdujących się pod ścianami działowymi. Według klientów oznaczało to, że zapłacili od 25 do 30 tys. zł więcej niż powinni. Prawnicy prowadzący podobne sprawy wskazują jednak, że skala problemu bywa znacznie większa. W niektórych inwestycjach wartość spornej powierzchni ma sięgać nawet 150 tys. zł.

Sąd uznał, że przestrzeń zajmowana przez murowane ściany działowe powinna być traktowana jako powierzchnia konstrukcji, a nie powierzchnia użytkowa. Oznacza to, że nie powinna wpływać na końcowy metraż mieszkania sprzedawanego klientowi.

Sądy nadal nie są zgodne

Choć wyrok warszawskiego sądu może okazać się przełomowy, sytuacja prawna wciąż pozostaje niejednoznaczna. Część sądów nadal przyjmuje korzystną dla deweloperów interpretację przepisów. W takich przypadkach podkreśla się, że przed zmianami przepisów obowiązującymi od lutego 2026 roku deweloperzy mieli możliwość wyboru metody pomiaru lokalu. Kluczowe miało być jedynie poinformowanie klienta o zastosowanej normie i sposobie liczenia powierzchni.

To właśnie dlatego eksperci porównują obecne spory do początków spraw frankowych. Linia orzecznicza dopiero się kształtuje, a kolejne wyroki mogą zdecydować, czy rynek nieruchomości czeka fala pozwów przeciw deweloperom.

Co powinni zrobić kupujący?

Osoby planujące zakup mieszkania powinny dokładnie analizować dokumentację dotyczącą metrażu lokalu. Szczególne znaczenie mają prospekt informacyjny, standard pomiaru oraz zapisy umowy deweloperskiej.

Warto również zwrócić uwagę, czy podawana powierzchnia użytkowa obejmuje ściany działowe oraz według jakiej normy wykonano pomiar. W przypadku wątpliwości pomocna może być konsultacja z rzeczoznawcą lub prawnikiem specjalizującym się w rynku nieruchomości.

Jeżeli natomiast kupujący podejrzewa, że powierzchnia mieszkania została zawyżona, może rozważyć dochodzenie swoich praw na drodze sądowej. Zwłaszcza że najnowsze orzeczenia pokazują, iż szanse na korzystny wyrok wyraźnie rosną.