Drugi kwartał 2025 roku przyniósł kolejne oznaki ochłodzenia na rynku pierwotnym nieruchomości w Warszawie. Jak pokazują dane zebrane przez CBRE i serwis tabelaofert.pl, liczba sprzedanych nowych mieszkań spadła w porównaniu z poprzednim kwartałem, podczas gdy deweloperzy wprowadzili do sprzedaży więcej lokali. W efekcie oferta dostępnych mieszkań stale rośnie, a ceny zarówno transakcyjne, jak i ofertowe notują tendencję spadkową.

Spadek sprzedaży, wzrost podaży

W okresie od kwietnia do czerwca 2025 r. w stolicy sprzedano 2897 mieszkań z rynku pierwotnego. To o 5,6% mniej niż w pierwszym kwartale roku. Choć w ujęciu rocznym względem tego samego okresu w 2024 r. zanotowano wzrost sprzedaży o 10%, należy pamiętać, że ubiegłoroczny drugi kwartał był jednym z najsłabszych momentów na rynku od wielu lat. Tymczasem liczba nowych mieszkań wprowadzonych do oferty wzrosła w omawianym kwartale o 11,3%, osiągając poziom 3854 lokali. Od końcówki 2023 r., czyli momentu wygaśnięcia programu Bezpieczny Kredyt 2%, deweloperzy wyraźnie przyspieszyli z realizacją nowych inwestycji, chcąc wykorzystać wcześniejsze zainteresowanie kupujących. Na koniec czerwca 2025 r. całkowita liczba dostępnych w ofercie mieszkań w Warszawie przekroczyła 17 tys., co oznacza wzrost o 1000 lokali w ciągu kwartału i aż o 4 tys. względem poprzedniego roku.

Ceny transakcyjne i ofertowe w trendzie spadkowym

W drugim kwartale bieżącego roku średnia cena transakcyjna nowego mieszkania w Warszawie wyniosła 17 522 zł za m², co oznacza spadek o ponad 3% w porównaniu z początkiem roku. Ceny te wciąż jednak w dużym stopniu kształtowane są przez mieszkania, które od dłuższego czasu znajdują się w ofercie, ale nie znalazły jeszcze nabywców. Znacznie wyraźniejszą korektę widać w przypadku nowych lokali dopiero wprowadzanych na rynek. Tam średnie ceny ofertowe obniżyły się nawet o około 10%, co potwierdza nasilającą się konkurencję wśród deweloperów oraz ich dostosowanie do zmieniających się realiów popytowych. Dane z Otodom Analytics wskazują również na niewielkie, ale zauważalne obniżki cen w skali roku rzędu od 0,5 do 1,5%. Najmocniej taniały mieszkania o powierzchni od 40 do 59 m², czyli te, które cieszyły się największą popularnością w czasach aktywnego działania programu dopłat.

Stabilizacja zamiast odbicia

Eksperci przewidują, że w nadchodzących miesiącach rynek będzie zmierzał raczej ku stabilizacji niż odbiciu. Korekcie ulegają ceny, które zostały wywindowane w okresie obowiązywania Bezpiecznego Kredytu 2%, a zarówno sprzedający, jak i kupujący zdają się tracić złudzenia co do powrotu podobnych programów pomocowych w najbliższym czasie. Podobne tendencje widoczne są na rynku wtórnym. Mniejszy popyt przekłada się na większą elastyczność cenową ze strony właścicieli mieszkań. Coraz częściej decydują się oni na obniżki jeszcze przed rozpoczęciem negocjacji. A kiedy do nich dochodzi, końcowa cena transakcyjna potrafi być niższa o dodatkowe 1–3%.