Analitycy z PKO BP  w raporcie “Deweloperzy mieszkaniowi 2q24: Na rynku mieszkaniowym spokojniej” informują, że ceny na rynku pierwotnym się ustabilizowały. Po pełnym zmian 2023 roku, które wpływały na poziom cen, sytuacja wreszcie się uspokoiła. Deweloperzy skupiają się na realizacji nowych inwestycji i przestają wprowadzać podwyżki. Jednak czy jest szansa na spadek cen?

Wygląda na to, że rynek nieruchomości dotarł do granicy, gdzie klienci przestali akceptować coraz to droższe oferty. Rynek pierwotny konkuruje o ich uwagę z wtórnym, bo używanych mieszkań na sprzedaż jest dostępnych teraz rekordowo dużo.

Dobre wyniki finansowe dużych deweloperów

Początek roku był bardzo dobry dla dużych firm deweloperskich (zatrudniających powyżej 49 osób). Przeciętna rentowność sprzedaży netto w po I kwartale 2024 roku wyniosła 14 proc. i była o prawie 3 p.p. wyższa niż w analogicznym okresie 2023 roku.

PKO BP donosi, że sytuacja finansowa deweloperów ustabilizowała się po trzech latach rynkowych zawirowań, a pobudzony przez Bezpieczny Kredyt 2 proc. popyt był dla nich żyłą złota.

Analitycy alarmują, że 2024 rok prawdopodobnie nie będzie już tak dobry, bo liczba chętnych na zakup mieszkań znacząco spadła. Opóźnienie wejścia w życie nowego programu tanich kredytów #naStart wpłynie negatywnie na finanse deweloperów, ale w większym stopniu będzie oddziaływać na mniejsze podmioty.

Przy obniżonym popycie firmy deweloperskie nie będą miały bowiem pola na podwyżki cen ofertowych.

Podaż odbudowuje się powoli

Z raportu wynika, że czynnikiem, który sprzyja stabilizacji cen, jest powolne tempo odbudowy podaży. Liczba mieszkań oddanych do użytku w po I kwartale 2024 roku zmalała o 13 proc. rok do roku i aż o 42 proc. w stosunku do końcówki 2023 roku.

Rośnie jednak liczba pozwoleń na budowę – w pierwszych pięciu miesiącach tego roku było ich o 41 proc. więcej niż w analogicznym okresie zeszłego roku. Trzeba jednak pamiętać, że zanim te mieszkania trafią na rynek, minie co najmniej kilka lat.

Słabnie popyt, więc ceny mogą spadać

Eksperci PKO BP przewidują, że za stabilizacją cen mogą pójść spadki. Popyt nie jest aktualnie stymulowany przez żaden rządowy program, a kredyty hipoteczne na rynkowych warunkach są drogie, więc relatywnie mało osób się na nie decyduje.

Wciąż na rynku panuje także atmosfera oczekiwania na nowy program wsparcia mieszkalnictwa i wiele osób wstrzymuje się z decyzją kupna lokum. Według danych JLL na sześciu największych rynkach sprzedaż w II kwartale 2024 roku znacznie zmalała – o 37 proc. rok do roku i o 11 proc. kwartał do kwartału.

Jednak biorąc pod uwagę, że program #naStart może jednak wejść w życie, deweloperzy nie planują dużych obniżek cen. Mogą to być tylko kilkuprocentowe upusty czy gratisy w postaci komórki lokatorskiej lub miejsca parkingowego.

Spadków cen na rynku pierwotnym możemy się spodziewać w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, raczej w mniejszych ośrodkach miejskich niż w aglomeracjach.