Zaskakujące dane płyną z raportu Narodowego Banku Polskiego. Mimo szeregu niesprzyjających czynników firmy deweloperskie w 2022 roku pozostawały w dobrej sytuacji finansowej. Dużo lepiej radziły sobie oczywiście większe (notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych) niż mniejsze podmioty, ale udział rentownych firm w pierwszym półroczu 2022 roku kształtował się na poziomie 67 proc.

Na podstawie sprawozdań F01 za pierwsze pół roku 2022 roku i danych zarejestrowanych bezpośrednio Narodowy Bank Polski przeanalizował, w jakiej kondycji znajdowały się firmy deweloperskie od stycznia do czerwca zeszłego roku.

Mimo tego, że aż piętnaście podmiotów notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych zanotowało spadki sprzedaży nieruchomości – o 32,3 proc. w pierwszym półroczu 2022 r. w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku, to większość podmiotów utrzymała rentowność.

Rynek nie sprzyja deweloperom

Co prawda analizowane przez NBP dane dotyczą zeszłego roku, w którym dopiero rozpoczął się gwałtowny spadek popytu, ale już wtedy można było zaobserwować, że rynek zupełnie nie sprzyja tej branży.

Głównym czynnikiem, który osłabia zainteresowanie potencjalnych nabywców, jest oczywiście sytuacja na rynku kredytów hipotecznych. Przez większość 2022 roku Rada Polityki Pieniężnej co miesiąc podwyższała stopy procentowe, co przekładało się na to, że raty zobowiązań były wyższe, a szansa na uzyskanie finansowania z każdym miesiącem niższa.

Dodatkowo od kwietnia 2022 roku obowiązywał podwyższony bufor bezpieczeństwa na wzrosty stóp procentowych, który zobowiązywał banki do uwzględniania podczas oceny zdolności kredytowej, że stopy wzrosną o kolejne 5 proc.

Ze względu na to, że chętnych na zakup mieszkań było tak mało, a deweloperzy zostali z niesprzedanymi lokalami, których budowę rozpoczęli w 2021 roku, to spadek sprzedaży był spowodowany również wysoką bazą porównawczą.

Wyższa dynamika kosztów niż przychodów w sprawozdaniach finansowych

Analiza sprawozdań finansowych firm deweloperskich zatrudniających powyżej 49 osób pokazała, że II kwartał 2022 r. był gorszy od II kwartału 2021 r. pod względem rentowności sprzedaży (8,9 proc.), majątku (1,7 proc.) i kapitałów własnych (3,3 proc.). Wyniki te są niższe od osiąganych przez deweloperów w 2021 roku, ale porównywalne do okresu z 2019 i 2020 roku, kiedy to rentowność sprzedaży wynosiła 8,7 proc., kapitału własnego 4 proc., a aktywów 1,6 proc.

Wyższa dynamika kosztów niż przychodów sprawiła także, że jeśli porównamy wskazane wyżej okresy, to okazuje się, że rok do roku znacząco zmniejszyła się wartość wypracowanego wyniku finansowego netto.

Z raportu NBP wynika również, że deweloperzy, biorąc pod uwagę sytuację na rynku, inwestują bardzo ostrożnie. W II kwartale 2022 roku w porównaniu z poprzedzającym go kwartałem o 5 proc. zmniejszył się średni wolumen projektów w toku, o 18 proc. zapas gotówki, o 15 proc. mieszkań gotowych i o 10 proc. posiadany bank ziemi.