Podczas odbioru nowego mieszkania, które kupiliśmy, możemy się niemile zaskoczyć. Nierówne ściany, niedrożna wentylacja czy inne niedoróbki to częste zaniedbania, których dopuszczają się deweloperzy. W teorii usterka musi zostać bezpłatnie usunięta, ale w praktyce czasami ciężko to wyegzekwować. Co jako nabywcy lokum możemy zrobić w takiej sytuacji?

Podczas próby nakłonienia dewelopera do usunięcia usterki kluczowa jest data, w której powstała inwestycja. Dla tych, które zostały wybudowane po 30 lipca 2022 roku, obowiązuje już nowa ustawa deweloperska, która rozszerza katalog praw kupującego i wzmacnia jego pozycję w sporach z deweloperem. Ze względu na to, że prawo nie działa wstecz, nabywcy mieszkań ze starszych inwestycji mogą bazować na obowiązującej już wcześniej rękojmi.

Usunięcie usterek z mieszkania w świetle nowej ustawy deweloperskiej

 Podczas odbioru mieszkania musi zostać sporządzony protokół odbioru, w którym należy opisać wszystkie usterki, które zauważyliśmy. W świetle wspomnianej wcześniej ustawy deweloper ma 30 dni od podpisania protokołu na przeprowadzenie napraw. Jeżeli nie dotrzyma on tego terminu, musi wskazać inną datę (nie późniejszą niż kolejne 30 dni) oraz przyczynę spóźnienia.

Gdy usterka nie zostanie usunięta w nowym terminie, mamy prawo usunąć ją sami na koszt dewelopera. Trzeba jednak pamiętać, aby wcześniej poinformować sprzedającego, że mamy w planach zlecić tzw. wykonanie zastępcze. Aby mieć dowód, najlepiej zrobić to na piśmie, w którym wskażemy, jaki czas wyznaczamy deweloperowi na naprawę zanim zlecimy ją innemu wykonawcy.

Trzeba pamiętać, aby zachować dowód zakupu tej usługi, na podstawie którego będziemy wnioskować o zwrot kosztów. Jeżeli deweloper nie zrobi tego dobrowolnie, pozostaje nam wejść na drogę sądową.

Usunięcie usterek z mieszkania dla inwestycji powstałych przed 30 lipca 2022 roku

Jeżeli mieszkanie, które kupujemy, powstało w inwestycji wybudowanej przed 30 lipca 2022 roku, to jesteśmy w trudniejszej sytuacji, bo nie możemy skorzystać z wykonania zastępczego.

Musimy skorzystać z prawa z tytułu rękojmi, która obowiązuje przez 5 lat od dnia odbioru kluczy do mieszkania albo od podpisania aktu notarialnego, dotyczącego przeniesienia własności. Gwarantuje to ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Aby nakłonić dewelopera do naprawienia usterek, musimy najpierw je opisać w protokole odbioru mieszkania. Zgodnie z ustawą ma on 14 dni od daty podpisania protokołu na dostarczenie pisemnej informacji o uznaniu lub odrzuceniu wad, a 30 dni ma na to, aby usterki usunąć.

Warto wiedzieć, że rękojmia nie daje takiej prostej możliwości zlecenia wykonania zastępczego, którą mają nabywcy mieszkań objęci nową ustawą deweloperską. Również mogą przeprowadzić naprawę na własny koszt, ale gdy deweloper nie chce zwrócić kosztów, to pozostaje im od razu zgłosić sprawę do sądu, bo nie obowiązują wtedy terminy na usunięcie szkody wskazane w ustawie deweloperskiej.