Z najnowszych danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że za mieszkania w największych miastach trzeba płacić o prawie 14 proc. więcej niż rok temu. W większości badanych miast ceny nadal rosną, ale wolniej. Dobrą informacją jest to, że według analityków tendencja ta może utrzymać się przez najbliższe miesiące, a w 2023 roku możemy spodziewać się nawet drobnej korekty.

Dane NBP (obejmujące ceny transakcyjne w największych polskich miastach) wskazują, że za lokale od deweloperów płaciliśmy o 17,5 proc. więcej niż rok wcześniej.

Na podstawie indeksu hedonicznego widać, że mieszkania używane zdrożały w ciągu ostatniego roku trochę mniej, bo o 13,6 proc. Indeks ten uwzględnia nie tylko ceny mieszkań zapisywane w aktach notarialnych, lecz także jakość sprzedawanych lokali. Przez to sytuacja, w której kupujemy więcej mieszkań o niskim standardzie oddalonych od centrum, nie zaniża sztucznie przeciętnej ceny transakcyjnej.

Polacy kupują tańsze mieszkania

Analiza HRE Investments pokazuje, że Polacy, by ograniczyć koszt zakupu, częściej kupują mieszkania z niższej półki cenowej, np. o gorszym standardzie i w większej odległości od centrów miast.

Z analizy HRE Investments dowiadujemy się, że nie wszędzie ceny wzrosły z kwartału na kwartał — w niektórych miastach jest nawet taniej.  Na rynku pierwotnym z taką sytuacją mieliśmy do czynienia jedynie w Gdyni, Katowicach i Olsztynie. Na rynku wtórnym takie miasta to Bydgoszcz, Trójmiasto, Katowice, Rzeszów, Szczecin i Wrocław. Wciąż jednak przeważają miasta, w których ceny transakcyjne mieszkań rosną. Tempo wzrostu cen jest mniejsze w stosunku do wcześniejszych danych NBP.

Stopy procentowe powstrzymują wzrost cen

HRE Investments zwraca uwagę, że mniejsze tempo wzrostu cen jest spowodowane spadkiem popytu na mieszkania. Z kolei za tym stoją spore ograniczenia w uzyskaniu kredytu mieszkaniowego: seria podwyżek stóp procentowych oraz nowe restrykcyjne zasady banków względem potencjalnych kredytobiorców.

Przykładem podanym przez HRE Investment jest trzyosobowa rodzina, w której dwie osoby pracują i każda przynosi do domu po średniej krajowej. Pod pod koniec ubiegłego roku taka rodzina mogła pożyczyć na zakup mieszkania około 700 tysięcy złotych. W lipcu 2022 roku wartość ta spadła poniżej 400 tys. złotych. W kolejnych miesiącach wynik ten zmienił się w niewielkim stopniu. W październiku banki deklarowały, że wspomniana przykładowa trzyosobowa rodzina może pożyczyć na zakup mieszkania kwotę 427 tys. złotych.

Skutkiem podwyżek stóp procentowych jest też wyższe oprocentowanie lokat. Według danych we wrześniu były one przeciętnie oprocentowane na 5,4 proc. Po potrąceniu tzw. podatku Belki daje to zysk na poziomie około 4,4 proc. Przy tym najlepsze dostępne na rynku depozyty bankowe pozwalają zarobić 7-8 proc. w skali roku. Po potrąceniu podatku od zysków kapitałowych można zyskać “na rękę” 5,7-6,5 proc. w skali roku.

Wzrost bezrobocia w Polsce

Niski popyt na mieszkania może utrzymać się przez prognozowane pogorszenie na rynku pracy. Z listopadowej projekcji inflacji i PKB przygotowanej przez analityków banku centralnego okazało się, że bezrobocie w Polsce przez kolejne lata ma stopniowo wzrastać — z poziomu mniej niż 3 proc. obecnie (wg BAEL) do 4,8 proc. w 2025 roku.