Czasem wystarczy spojrzeć na mapę sprzedaży mieszkań, żeby zobaczyć Polskę w dwóch zupełnie różnych odsłonach. Z jednej strony aglomeracje, gdzie nowe inwestycje znikają z oferty szybciej, niż zdążą pojawić się wizualizacje. Z drugiej miejsca, o których rynek pierwotny właściwie zapomniał. I nie jest to kwestia jednego słabszego roku. Są powiaty, w których przez pięć lat nie sprzedano ani jednego nowego mieszkania.

Dane są świeże, ale opowiadają długą historię

Choć mamy już początek 2026 roku, najnowsze pełne dane GUS dotyczą 2024 r. To normalne, bowiem zbieranie informacji z lokalnych rejestrów cen nieruchomości trwa nawet jedenaście miesięcy, gdyż opiera się na aktach notarialnych. I tu pojawia się ważny szczegół: statystyki obejmują wyłącznie przeniesienia własności gotowych lokali. Umowy deweloperskie podpisane na etapie budowy w tych danych się nie pojawiają. Jeśli mieszkanie formalnie zmieniło właściciela dopiero po oddaniu inwestycji, dopiero wtedy trafia do rejestru.

To oznacza, że brak sprzedaży w statystykach nie zawsze znaczy brak jakiejkolwiek aktywności. Jednak gdy przez pięć lat nie pojawia się ani jedna taka transakcja, trudno mówić o przypadku. Eksperci z portalu RynekPierwotny.pl przyjrzeli się właśnie takim miejscom i lista bez wątpienia robi wrażenie.

Powiaty, gdzie rynek pierwotny praktycznie nie istnieje

Co zaskakujące, od początku 2020 do końca 2024 roku w kilku powiatach w Polsce nie odnotowano ani jednego przeniesienia własności nowego mieszkania. Chodzi o powiat suwalski, chełmski i skierniewicki – zero. W innych, jak suski, lubaczowski, niżański czy kazimierski, obrót był tak niski, że trudno go jednoznacznie oszacować z powodu niepełnych danych z pojedynczych lat.

To nie są obszary, które regularnie trafiają na nagłówki portali mieszkaniowych. Niska urbanizacja, słabsza demografia i ograniczony rynek pracy sprawiają, że popyt na nowe lokale jest tam znikomy. Deweloperzy po prostu nie widzą sensu wchodzenia z ofertą, która miałaby czekać na klienta latami.

Dlaczego deweloperzy omijają te miejsca szerokim łukiem

Patrząc na wartość sprzedanych mieszkań, koncentracja rynku jest jeszcze bardziej widoczna. Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań czy Trójmiasto generują ogromną część obrotu, także dlatego, że sprzedają się tam większe i droższe metrażowo lokale. Na ich tle całe połacie kraju wypadają blado albo wręcz znikają z mapy.

Brak sprzedaży mieszkań deweloperskich to sygnał ostrzegawczy również dla rynku domów. Jeśli nowe lokale w budynkach wielorodzinnych nie znajdują nabywców, trudno liczyć na boom w segmencie jednorodzinnym. To raczej efekt strukturalny niż chwilowa zadyszka. Oczywiście, lokalne wyjątki się zdarzają, ale trend jest czytelny.

Wniosek jest prosty, choć mało optymistyczny dla mniejszych rynków. Polska mieszkaniowa coraz mocniej skupia się wokół kilku dużych ośrodków, a część kraju pozostaje deweloperską pustynią. I na razie nic nie wskazuje na to, by miało się to szybko zmienić.