Gruntów pod zabudowę mieszkaniową jest mało, więc deweloperzy starają się maksymalnie wykorzystywać dostępną przestrzeń. To niestety często ma negatywny wpływ na komfort mieszkańców. Niektóre projekty wydają się nieprzemyślane, a inne są realizowane z pominięciem obowiązujących przepisów.

Gminy są odpowiedziane za to, co i w jaki sposób buduje się na ich terenie. Podstawowym narzędziem, które służy do kształtowania ładu przestrzennego, jest miejscowy plan zagospodarowania lub decyzja o warunkach zabudowy w przypadku jego braku.

Przedsiębiorca realizujący inwestycję mieszkaniową jest obowiązany budować zgodnie z obowiązującymi wytycznymi. Niestety w wielu przypadkach deweloperzy starają się wykorzystywać luki w przepisach, a w skrajnych przypadkach inwestycje są realizowane z ich pominięciem. W takim przypadku najczęściej negatywne skutki są odczuwane przez nabywców.

Osiedla w polu

Znanych jest kilka przypadków, gdy osiedla mieszkaniowe powstały w polu. Bez dostępu do niezbędnej infrastruktury, usług, czy komunikacji miejskiej stają się zamkniętymi enklawami przypominającymi średniowieczne grody.

Co prawda specjaliści od marketingu otoczenie zielenią i bliskość natury traktują jako niewątpliwą zaletę takiej lokalizacji, to mieszkanie na osiedlu bez sklepów i tylko z jedną drogą dojazdową może być uciążliwe. Problemy pojawiają się jednak już po zakupie i wychodzą na jaw w trakcie użytkowania.

„Koszarowce”

Ze względu na formę nowe osiedla często są nazywane koszarami. Powstają one na obrzeżach miast, na terenach z ubogą infrastrukturą i składają się z wielu sklejonych ze sobą szeregówek. Ciasna zabudowa z wykorzystaniem całej dostępnej przestrzeni sprawia, że poruszanie się po osiedlu i parkowanie będzie utrudnione. Mimo posiadania własnego domu nie możemy w tym przypadku liczyć na komfort wypoczynku w ogrodzie, ponieważ lokale takie oferują często dostęp jedynie do skrawka trawnika.

Najbardziej kreatywni deweloperzy potrafią w jednym segmencie wyodrębnić dwa osobne mieszkania i sprzedawać udziały w nieruchomości. Oprócz uciążliwości spowodowanych bliskością sąsiadów, rozwiązania takie mogą skutkować problemami ze strony nadzoru budowlanego. W skrajnych przypadkach może on nakazać przywrócenie nieruchomości do stanu sprzed podziału lokali.

Popyt napędza podaż

Projektant narysuje, budowlaniec postawi, a deweloper sprzeda. Teoretycznie tego typu inwestycje nie byłyby realizowane, gdyby nie było chętnych na ich zakup. Wciąż zbyt mała liczba dostępnych mieszkań w porównaniu do potrzeb sprawia, że sprzedają się nawet osiedla „koszarowców”.

Mimo że decyzja o zakupie mieszkania jest często jedną z najważniejszych w życiu, to jednak często podejmowana jest pod wpływem emocji i zbyt szybko, np. w obawie, że wzrośnie cena lub ktoś nas ubiegnie. W efekcie decydujemy się na zakup, którego możemy zacząć żałować zaraz po przeprowadzce.

Realna ocena inwestycji przed zakupem

Brak odpowiedniej jakości dróg dojazdowych, chodników, dróg rowerowych, czy oświetlania skutkują trudnościami z dojazdem. Komunikacja zbiorowa może nie docierać do osiedla nie z powodu złej woli urzędników, ale z powodu braku technicznej możliwości dojazdu autobusów. Problemy mogą byś spotęgowane w przypadku, gdy do osiedla można dotrzeć jedynie drogą gruntową. Niestety, ale deweloperzy zapominają o takich szczegółach jak komfortowy dojazd, a gmina może nie mieć środków finansowych na realizację nowej drogi.

Spore uciążliwości mogą być również spowodowane pracami rolniczymi, z którymi trzeba się liczyć w przypadku, gdy osiedle jest otoczone regularni uprawianymi gruntami. Kurz, hałas, czy uciążliwe zapachy mogą towarzyszyć mieszkańcom przez większą część roku.

Osiedla budowane niezgodnie z obowiązującymi przepisami lub z ich naciągnięciem stanowią również problem dla gmin. Muszą one ponosić wydatki na budowę dróg, oświetlenia i infrastruktury, czy utrzymanie dróg w okresie zimowym. Nagły wzrost kosztów spowodowanym większym od prognozowanego przyrostem liczby mieszkańców sprawia, że przekraczają one możliwości budżetowe danej gminy.