Według danych Głównego Urzędu Statystycznego ceny nieruchomości w Polsce w I kwartale 2024 roku były średnio o 18% wyższe niż na początku roku ubiegłego. Okazuje się jednak, że wraz z najwyższymi od lat wzrostami idą również rekordowe marże brutto deweloperów, które w przypadku niektórych inwestycji zbliżają się do 50%.

Historycznie wysokie marże deweloperów

W 2023 roku średnia marża brutto deweloperów wyniosła 31,2%, co oznacza, że była najwyższa w historii. W przypadku pojedynczych transakcji może wynosić nawet dużo więcej, czego przykładem jest Ronson Development, które osiągnęło 48% przy realizacji osiedla Ursus Centralny. W 2024 roku marże dalej rosną. W pierwszej połowie roku średnio wynosiły 34,4%, a na tym wcale nie musi się skończyć.

Marża brutto a marża netto

W przypadku marży brutto bierze się pod uwagę różnicę między kwotą uzyskaną ze sprzedaży mieszkań a kosztami budowy. Dopiero marża netto pokazuje, jaki jest rzeczywisty zysk dewelopera. Uwzględnia nie tylko koszty materiałów budowlanych, prac wykonawczych i opłat projektowych, ale również koszty sprzedaży, budżet marketingowy i opłaty administracyjne. Różnice między netto a brutto mogą być znaczące. Przykładowo, Murapol osiągnął marżę brutto 31,5% w 2023 roku. Jednak po uwzględnieniu wszystkich kosztów marża netto wyniosła już tylko 18%.

Marże deweloperów a Komisja Nadzoru Finansowego

W 2022 roku o wysokości marż wypowiedziała się Komisja Nadzoru Finansowego. Deweloperzy apelowali wówczas, aby poprawić warunki dostępności kredytów hipotecznych. KNF zasugerował, że jeśli firmom zależy na większej dostępności mieszkań dla młodych Polaków, powinni się przyjrzeć swojej polityce marżowej. Ocenił przy tym, że narracja deweloperów jest szkodliwa i niepotrzebna, a poluzowanie polityki kredytowej nie podziałałoby na korzyść kupujących.

Wszystko przez Bezpieczny Kredyt 2%?

Niezależny ekspert nieruchomości Tomasz Błeszyński uważa, że wysokie, i dalej rosnące, marże są efektem wprowadzania programu dopłat w 2023 roku. Bezpieczny kredyt 2% spowodował rozregulowanie rynku i wywołał nieograniczony popyt, przez co dochodziło do sytuacji, w których kupujący musieli rywalizować o dostępne lokale. Zainteresowanie przewyższało podaż. Widząc sytuację rynkową, deweloperzy byli skłonni do podwyższania cen, gdyż wiedzieli, że i tak sprzedadzą swoje lokale. Tym samym rosły ich marże. Dzięki temu mogli budować mniej i osiągnąć podobny zysk. Zamiast budować kilka obiektów z marżą 25%, wnosili jeden z wynikiem 40%.

Deweloperzy prowadzą normalną działalność nakierowaną na zysk i to normalne, że dostosowują się do sytuacji rynkowej – tak jak teraz, kiedy to oni muszą się starać o klientów. Jeśli dana inwestycja przynosi ponadprzeciętny wynik, to oznacza, że firma nabyła działkę jakiś czas temu, kiedy ten grunt był dostępny w dużo niższej cenie.

Branża deweloperska oczekuje na wprowadzenie nowego programu dopłat do kredytów hipotecznych, jednak trudno przewidzieć, kiedy i czy w ogóle do tego dojdzie. Wiele instytucji negatywnie wypowiada się na temat wdrożenia tego rozwiązania. Obecnie rynek się ustabilizował. Pojawiają się pytania, czy dopłaty nie doprowadzą do kolejnych dużych podwyżek.