Zdarza się, że wady zakupionej działki nowy właściciel odkrywa dopiero po sfinalizowaniu transakcji. Takie problemy, jak nietypowy, trudny do zagospodarowania kształt, czy obecność na terenie niechcianych obiektów, widoczne są od razu, może się jednak okazać, że działka ma ukryte wady prawne lub fizyczne. Na co należy zwrócić uwagę przed zakupem, żeby uniknąć problemów?

Niechciane obiekty znajdujące się na działce, w tym na przykład drzewa, słupy energetyczne, czy pozostałości po budynkach to wady widoczne już przy pierwszej wizycie na działce, którą zamierzamy kupić. Podobnie jest z ukształtowaniem terenu, czy kształtem samej działki. Widząc takie wady, kupujący może świadomie podjąć decyzję, czy jest w stanie je zaakceptować i co zrobi z nimi po zakupie.

Gorsza jest sytuacja, gdy po sfinalizowaniu transakcji na jaw wyjdą na przykład nieznane obciążenia lub ograniczenia w użytkowaniu gruntu. Wadami ukrytymi działki nazywamy takie jej defekty, których kupujący nie był świadomy przed zakupem. Może to wynikać z jego niewiedzy, niedopatrzenia lub celowego zatajenia informacji przez sprzedającego. Do najczęściej spotykanych ukrytych wad prawnych działki należą kwestie związane z własnością nieruchomości. Może się okazać, że prawowity właściciel działki w ogóle nie wie, że została ona wystawiona na sprzedaż, a transakcję próbuję przeprowadzić ktoś inny. Aby tego uniknąć, należy poprosić sprzedającego o pokazanie dokumentu, który potwierdzi, że posiada on tytuł własności do działki, np. akt notarialny jej zakupu. Działka może również mieć ukryte obciążenia na rzecz osoby trzeciej, które nie zostały wykazane w księdze wieczystej.

Decydując się na zakup działki, należy sprawdzić kilka ważnych rzeczy. Po pierwsze, aby upewnić się, że na wybranej działce będzie można zrealizować planowane przedsięwzięcie, np. budowę domu, czy prowadzenie określonej działalności, należy sprawdzić przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub rejestrze gruntów. Następnie należy sprawdzić, czy do działki doprowadzone są przyłącza energii elektrycznej, wody, kanalizacji, a także możliwość uzyskania dostępu do drogi publicznej. Kolejna rzecz to weryfikacja księgi wieczystej, z której dowiemy się, czy działka ma jakieś obciążenia, np. czy ustanowiona jest hipoteka lub służebność. Warto pamiętać, że księgi wieczyste są jawne, dlatego w przypadku kwestii spornej, która ujawniona jest w księdze wieczystej, kupujący nie może zasłaniać się niewiedzą. Przed zakupem dobrze jest również sprawdzić warunki gruntowe (poziom wód gruntowych, badania geologiczne), które mogą mieć wpływ na budowę.

Kupujący ma prawo dochodzenia roszczeń z tytułu wad fizycznych działki do 5 lat od zakupu, a za wady prawne do roku od ich odkrycia. Sprzedający odpowiada, więc za wady ukryte, których kupujący nie był świadomy przy zakupie. Rękojmia za wady fizyczne i prawne sprzedawanej rzeczy gwarantowana jest przez Kodeks cywilny. Należy jednak pamiętać, że rękojmia nie obowiązuje, jeśli działka budowlana zakupiona została podczas licytacji w trybie sądowym lub w postępowaniu upadłościowym.