23 czerwca Centrum Analiz Banku Polskiego opublikowało raport Analizy Nieruchomości, dotyczący sytuacji na rynku mieszkaniowym w II kw. 2023 r. Perspektywa spadku stóp procentowych oraz wzrost cen spowodowanych ograniczoną podażą przyczyniły się do ożywienia akcji kredytowej w segmencie hipotek na rynku pierwotnym w I kw. i w konsekwencji spadku ofert. Wyraźne pobudzenie również na rynku wtórnym w II kw. ma zapewnić program rządowych dopłat do rat kredytów. Jednak ujemna dynamika rozpoczynanych projektów od 1 kw. 2022 r. przy jednoczesnym wzrastającym popycie spowoduje jeszcze większe ograniczenie podaży.

Liczba mieszkań oddanych do użytku

Ogólna liczba mieszkań oddanych do użytku była zbliżona do poprzedniego roku. W I kw. 2023 r. oddano 54,9 tys. lokali, co jest wzrostem o 0,3% r/r i 1,6% kw./kw. Liczba oddanych mieszkań deweloperskich wzrosła niewiele, bo o 2,6% r/r i -0,1% kw./kw. W 10 największych miastach w kraju w I kw. tego roku oddano do użytku 12,6 tys. lokali, co w porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym jest wzrostem o 300 mieszkań (12,3 tys.).

Według JLL monitorującego rynki mieszkaniowe oferta deweloperska w 6 największych miastach na koniec I kw. tego roku zmalała z 48,6 tys. na koniec IV kw. 2022 r. do 43,6 tys. i to przy w dalszym ciągu niskiej liczbie wprowadzanych do sprzedaży mieszkań (ok. 6,8 tys.) . Jak wynika z raportu, najmniej wprowadzono ich w Trójmieście, Warszawie i Krakowie.

Należy jednak dodać, iż w I kw. tego roku spadek sprzedaży mieszkań znacznie wyhamował. Łączna sprzedaż mieszkań deweloperów zmalała o 6% r/r, w porównaniu do spadku o 32% w IV kw. 2022 r.

Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego

Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego ogółem, czyli różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w przeciągu ostatnich 4 kwartałów, w I kw. 2023 r. wskazuje na kontynuację tendencji trendu spadkowego liczby mieszkań w toku budowy, głównie na skutek niskiej liczby lokali rozpoczętych w ubiegłym roku.

Dodatkowo w dalszym ciągu odnotowuje się spadek liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań. W I kw. tego roku wydano ich o 33,7% mniej r/r, gdzie w IV kw. 2022 r. ich liczba zmalała o 29,6% r/r. Wciąż zmniejszała się też (-9% kw./kw.) łączna liczba pozwoleń na budowę wydanych w ciągu ostatnich 4 kwartałów.

Aktywność lokalizacyjna deweloperów również wskazuje na prawdopodobne pogorszenie koniunktury na rynku mieszkaniowym. Otóż w ostatnich latach, przy rosnących cenach mieszkań i problemach z terenami budowlanymi, liczba rozpoczynanych mieszkań deweloperskich w największych aglomeracjach musiała ustąpić miejsca projektom rozpoczynanym w powiatach ziemskich, szczególnie tych graniczących z dużymi aglomeracjami, a także mniejszych miastach na prawach powiatu. Natomiast jak pokazują najnowsze dane, w I kw. 2023 r. nastąpiło odwrócenie trendu, gdyż największy spadek odnotowano w powiatach ziemskich (-43% r/r), a 42% projektów stanowią mieszkania w 6 największych aglomeracjach (+7,6 pp r/r). Jak podkreślają specjaliści, taka aktywność lokalizacyjna deweloperów świadczy o ich obawach związanych z płynną sprzedażą mieszkań w mniejszych ośrodkach i skupieniu się na większym potencjale rynku aglomeracji, co jest typowym zachowaniem w warunkach pogorszenia się sytuacji na rynku mieszkaniowym.