Dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że systematycznie już od ponad czterech lat powiększa się różnica pomiędzy liczbą pozwoleń a rozpoczynanymi budowami mieszkań przez deweloperów. W ciągu ostatnich pięciu lat różnica przekroczyła ćwierć miliona lokali.

W przeciągu jedenastu miesięcy poprzedniego roku deweloperzy rozpoczęli w całym kraju budowę 144 310 mieszkań. Pomimo iż, jest to drugi najlepszy wynik po 1989 r. i o 33-39% wyższy od notowanych w ciągu dwóch ostatnich lat, to jednak szybciej od nowych lokali przybywa pozwoleń na budowę.

Czy pozwolenia trafiają do szuflady?

W okresie od stycznia do końca listopada ubiegłego roku deweloperzy otrzymali pozwolenia na budowę ponad 185 tys. lokali mieszkalnych. Jest to wynik wyższy o 27,5% w porównaniu do analogicznego okresu w 2023 r. ale o 1% niższy od zanotowanego w dwóch poprzednich latach.

Tylko w przeciągu pierwszych jedenastu miesięcy 2024 r. różnica między liczbą przyznanych pozwoleń a rozpoczętych budów przekroczyła 41 tys. Historycznie największą różnicę odnotowano w 2022 r., kiedy to rynek przeżywał ochłodzenie. Wówczas różnica wynosiła ponad 86 tys. mieszkań.

Patrząc na ostanie trzy lata, a więc okres ważności pozwoleń na budowę, różnica osiągnęła niemal 185 tys. Z kolei od początku 2014, czyli od kiedy GUS gromadzi dane na ten temat, deweloperzy w całym kraju uzyskali o ponad 379 tys. więcej pozwoleń na budowę w stosunku do liczby rozpoczętych budów lokali mieszkalnych.

Popyt niższy od podaży tym samym rośnie oferta

Dane Otodom Analytics pokazują, że na siedmiu największych rynkach nieruchomości w Polsce, warszawskim, krakowskim, wrocławskim, trójmiejskim, łódzkim, poznańskim i katowickim, już piąty kwartał z rzędu liczba mieszkań wprowadzonych do oferty była wyższa od liczby, którą udało się sprzedać.

Na wymienionych rynkach w IV kwartale poprzedniego roku deweloperzy wprowadzili do oferty ok. 12 tys. mieszkań, z których sprzedali niespełna 10 tys. Tym samym sprzedaż osiągnęła poziom zbliżony do odnotowanego w drugiej połowie 2022 r. gdy rynek przeżywał wyraźne ochłodzenie.

Mimo iż różnica ta jest mniejsza od notowanej we wcześniejszych trzech kwartałach ubiegłego roku, to jednak liczba mieszkań oferowanych przez deweloperów była bliska 56 tys. Dla porównania, w analogicznym okresie 2023 r., gdy rynek rozgrzany był transakcjami napędzanymi rządowym programem wsparcia Bezpieczny Kredyt 2%, deweloperzy w swojej ofercie posiadali niespełna 36 tys. lokali, czyli o 36% mniej. Natomiast w drugiej połowie 2022 r. w okresie poprzedniego ochłodzenia i spadku zainteresowania kupnem, w ofercie deweloperów na siedmiu największych rynkach w kraju, można było przebierać w blisko aż 48 tys. mieszkań.

Historycznie wysokie ceny, ale możliwe obniżki

Rosnąca podaż przy braku popytu spowodowały względną stabilizację historycznie wysokich cen, a w niektórych przypadkach lokalne spadki cenowe. Widać było to w danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium i danych NBP.

Specjaliści, widząc odczyty indeksu urban.one przygotowanego przez Cenatorium dla Bankier.pl i „Puls Biznesu” prognozują, iż obniżki cen mieszkań nie zatrzymają się na III kwartale 2024 r. Powodem mają być słabszy popyt, oraz rosnąca oferta na rynkach pierwotnym  i wtórnym, które coraz częściej wymuszają na sprzedających obniżki cenowe, a deweloperach wprowadzanie promocji.