Po spadku aktywności na rynku nowych nieruchomości w 2022 r., 2023 r. przyniósł ożywienie, zarówno po stronie podażowej, jak i popytowej. Klienci byli zachęcani do kupna – najpierw rozluźnieniem kryteriów dotyczących oceny zdolności kredytowej, a następnie programem Bezpieczny Kredyt 2 proc. Natomiast deweloperzy po okresie stagnacji powoli wracają do realizacji nowych inwestycji.

Rok 2022 był trudny na rynku pierwotnym. Ze względu na wysokie stopy procentowe trudno było uzyskać kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, więc znacznie spadł popyt. Z tego powodu, ale także w wyniku rosnących cen materiałów budowlanych i problemów kadrowych, których przyczyną jest wojna w Ukrainie, deweloperzy znacznie zmniejszyli podaż nowych mieszkań. To jednak nie jedyne powody.

Deweloperzy wyhamowali inwestycje

Dane GUS za okres styczeń – wrzesień 2023 r. pokazują spadki rok do roku w liczbie oddanych mieszkań, mieszkań w budowie, mieszkań, na które wydano pozwolenia na budowę i tych, których budowę zgłoszono.

Zdaniem ekspertów Polskiego Związku Firm Deweloperskich jest to spowodowane trudnością w kupnie atrakcyjnych gruntów pod budowę, których jest coraz mniej, zmianą przepisów oraz długim oczekiwaniem na decyzje administracyjne.

Przez to pojawiła się luka podażowa, a po wejściu programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. nowe mieszkania zaczęły znikać na pniu. Widząc pobudzony popyt, deweloperzy uruchomili więcej budów, ale sytuacja na rynku pierwotnym wciąż jest niepewna. Nie wiadomo bowiem, co z przyszłością rządowego programu tanich kredytów, szczególnie po zmianie opcji rządzącej.

Po mieszkania ustawiały się kolejki

Na początku roku Komisja Nadzoru Finansowego złagodziła wytyczne dla banków dotyczące oceny zdolności kredytowej, dzięki temu o finansowanie na kupno mieszkania zaczęło być łatwiej. To była pierwsza przyczyna delikatnego pobudzenia popytu, ale dopiero w połowie roku, gdy wszedł w życie Bezpieczny Kredyt 2 proc., zaczęło się prawdziwe ożywienie.

Beneficjenci programu ruszyli z wnioskami do banków, a jak pokazują dane Związku Banków Polskich, od 1 lipca do 18 października 2023 r. złożono prawie 68 tys. aplikacji i podpisano 21 tys. umów. Z kolei z informacji portalu GetHome.pl wynika, że program cieszył się ogromną popularnością w lipcu, sierpniu i we wrześniu. W październiku odnotowano duży spadek w liczbie składanych wniosków, a zdaniem ekspertów wynika to z tego, że dostępność mieszkań, które kwalifikują się do programu, jest coraz mniejsza.

Potwierdzają to również opinie pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy wypowiedzieli się w najnowszej edycji badania INPON, przeprowadzonego przez Nieruchomosci-online.pl w III kwartale tego roku.

Stać nas na coraz mniejsze mieszkania

Jak pokazują dane PKO BP, w wyniku zwiększonego popytu, ceny lokali na rynku pierwotnym znacznie wzrosły — w 6 największych miastach o 3,4 proc. rok do roku, a w pozostałych 10 miastach wojewódzkich aż o 12,3 proc. w analogicznym okresie. Odnotowano również spadek średniego metrażu sprzedawanego mieszkania. Jest to spowodowane ograniczeniami w programie Bezpieczny Kredyt 2 proc., ale także wzrostem cen. Przy danej zdolności kredytowej można było bowiem kupić coraz mniejszy metraż.

Sytuacja na rynku pierwotnym w przyszłości w dużej mierze będzie zależała od tego, czy rządowy program tanich kredytów będzie kontynuowany. Zainteresowanie nim jest dużo większe niż się spodziewano, więc nie wiadomo, czy dla każdego starczy środków na dopłaty.