Mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) został wprowadzony, aby zabezpieczyć interesy klientów kupujących mieszkanie na rynku pierwotnym. Środki z rachunku przelewane są na rachunek dewelopera dopiero w chwili wywiązania się przez niego ze zobowiązania wybudowania nieruchomości lub zakończenia określonego etapu prac.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy funkcjonuje na rynku pierwotnym od 2011 roku. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawa deweloperska) wprowadziła go, jako zabezpieczenie interesów kupujących.

Nowelizacja ustawy z 2022 roku dodatkowo wzmocniła pozycję kupującego i zapewnia lepszą ochronę pieniędzy wpłacanych przez niego na poczet realizacji inwestycji.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy otwarty i zamknięty

Obowiązujące regulacje dopuszczaj użycie jednego z dwóch rodzajów rachunków powierniczych. Deweloper musi go założyć do każdej realizowanej przez siebie inwestycji. Rachunek prowadzony jest przez bank i to on sprawuje kontrolę nad wpłacanymi przez klientów dewelopera środkami. Deweloper może otrzymać środki tylko po wywiązaniu się z umowy z nabywcą. Pieniądze zgromadzone na rachunku nie są jeszcze własnością przedsiębiorcy i mogą być zwrócone wpłacającym.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy otwarty służy gromadzeniu wpłat od kupujących, którymi deweloper może dysponować po realizacji określonego etapu prac budowlanych, wynikających z harmonogramu realizacji inwestycji. Środki zgromadzone na rachunku mogą być przeznaczone jednie na realizację konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Pieniądze zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym zamkniętym mogą być wypłacone przez dewelopera dopiero po zakończeniu inwestycji. Wypłata środków następuje jednorazowo na podstawie aktu notarialnego przenoszącego prawo własności nieruchomości na nabywcę. W tym przypadku deweloper musi mieć środki na realizację inwestycji lub posiłkuje się kredytem.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Nowelizacja ustawy deweloperskiej wprowadziła również obowiązkowy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który zastąpił nieobowiązkową gwarancję bankową lub ubezpieczeniową, która funkcjonowała wcześniej. Ponieważ była ona rzadko wybierana przez deweloperów, nie stanowiła odpowiedniego zabezpieczenia dla ich klientów.

Wysokość składki na fundusz gwarancyjny uzależniona jest od rodzaju rachunku powierniczego i wynosi 0,45 proc. w przypadku MRP otwartych i 0,1 proc. w przypadku MRP zamkniętych.

Wpłacone przez nabywców środki są zwracane w przypadku upadłości dewelopera, nieprzeniesienia w terminie praw własności na kupującego lub niewywiązania się z gwarancji w zakresie usunięcia istotnych wad (np. wad konstrukcyjnych). Ponieważ środki na rachunku nie należą do dewelopera, są one wyłączone z masy upadłości. Oznacza to, że środki są bezpieczne i nie będą z nich realizowane roszczenia innych wierzycieli dewelopera. Wpłacający może w ten sposób szybko odzyskać wpłaty bez wchodzenia na drogę sądową.

W przypadku braku możliwości zwrotu bezpośrednio z rachunku (np. deweloper dokonał już wypłaty z MRP otwartego) jest on realizowany ze środków Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Znowelizowane zapisy ustawy zobowiązują dewelopera do posiadania rachunku powierniczego do momentu sprzedaży ostatniego mieszkania budowanego w ramach określonej inwestycji. Dotyczy to również sytuacji, gdy sprzedawane już są mieszkania gotowe do odbioru.