Rząd stara się walczyć z rosnącymi cenami mieszkań, lecz dotychczasowe działania nie przynoszą wyraźnych rezultatów. Nowym pomysłem jest wprowadzenie od przyszłego roku rejestru cen transakcyjnych. Dzięki niemu kupujący będą mieli jasny obraz sytuacji na rynku mieszkaniowym w danej lokalizacji. Zdania ekspertów na temat skuteczności takiego rozwiązania są jednak podzielone.

W zeszłym roku notowaliśmy spore wzrosty cen mieszkań w porównaniu do 2021 roku. W zależności od miasta i wielkości mieszkania podwyżki były nawet dwucyfrowe. Od dłuższego czasu największym zainteresowaniem cieszą się małe mieszkania i to w ich przypadku wzrosty cen były najwyższe.

Spadek popytu nie spowodował spadków cen

Nawet nowelizacja rekomendacji KNF, która przez podwyższenie bufora stosowanego do liczenia zdolności kredytowej, doprowadziła do znaczącego spadku zdolności kredytowej, nie spowodowała odwrócenia się trendu. Kredyt hipoteczny przestał być dostępny dla ogromnej rzeszy potencjalnych kredytobiorców, jednak spadek popytu nie wymusił obniżek cen ani na deweloperach, ani na rynku wtórnym.

Za utrzymywanie się wysokich cen transakcyjnych odpowiadają m.in. tzw. flipperzy, którzy rezerwują nowe mieszkania u deweloperów, a po krótkim czasie odsprzedają je po wyższej cenie. Rząd zakłada, że wiele takich transakcji ma miejsce, ponieważ kupujący nie wiedzą, jakie są rzeczywiste ceny transakcyjne za podobne mieszkania, w przybliżonej lokalizacji.

Rejestr cen transakcyjnych od 2024 roku

W celu zwiększenia transparentności rynku i ułatwienia dostępu do informacji na temat cen mieszkań planowane jest wprowadzenie w przyszłym roku rejestru cen transakcyjnych. Każdy kupujący będzie w nim mógł zweryfikować cenę mieszkania, którym jest zainteresowany.

Zdania ekspertów z rynku nieruchomości są jednak podzielone. Rejestr na pewno ułatwi negocjacje cen ze sprzedającymi na rynku wtórnym oraz umożliwi łatwiejsze znalezienie atrakcyjnej oferty deweloperskiej. Według niektórych opinii ceny mogą być niższe nawet o 20 procent.

Część kupujący nie orientuje się, po ile są sprzedawane mieszkania i nie ma czasu rozeznać się na rynku. Dotyczy to szczególnie ofert deweloperskich, których cenę, w wielu przypadkach, możemy poznać dopiero na spotkaniu z przedstawicielem inwestora. Aby poznać rynek, musimy poświęcić sporo czasu, którego zazwyczaj nam brakuje.

Rejestr nie rozwiąże od razu problemu

Z drugiej strony samo udostępnienie rejestru nie sprawi, że ceny zaczną od razu spadać. Kupujący, szczególnie na rynku wtórnym, już teraz mogą łatwo poznać sytuację na lokalnym rynku, weryfikując oferty na portalach ogłoszeniowych.

Biorąc pod uwagę różnorodność poszczególnych mieszkań, może być trudno znaleźć w rejestrze podobną nieruchomość. Na cenę, oprócz wielkości mieszkania i lokalizacji, ma wpływ wiele różnych czynników. Nie wiadomo, czy umożliwi on wyszukanie cen transakcyjnych z uwzględnieniem wieku i standardu budynku, czy zastosowanych materiałów wykończenia wnętrz.

Poza tym do rejestru trafią również nietypowe transakcje, które sporadycznie są realizowane na danym obszarze. Skrajnie drogie, jak i wyjątkowo tanie mieszkania utrudnią analizę transakcji i nie będą dla sprzedającego sygnałem do zmiany ceny oferowanej nieruchomości.