Sprzedaż lokalu, który jeszcze nie istnieje, określana jest jako cesja umowy deweloperskiej. Może być ona sposobem na szybki zysk dla inwestora, ale także szansą dla kupującego na znalezienie atrakcyjnej nieruchomości. Jednocześnie wiąże się z określonymi ryzykami, które warto poznać przed podpisaniem umowy.

Cesje są szczególnie popularne w okresach dynamicznych wzrostów cen mieszkań. Inwestorzy, którzy rezerwowali lokale na wczesnym etapie budowy po atrakcyjnych stawkach, mogą sprzedać swoje prawa do zakupu jeszcze przed oddaniem budynku do użytkowania.

Czym jest cesja umowy deweloperskiej?

Cesja umowy deweloperskiej polega na przeniesieniu praw i obowiązków wynikających z zawartej wcześniej umowy deweloperskiej z pierwotnego nabywcy na nowego kupującego. W praktyce oznacza to, że osoba, która podpisała umowę z deweloperem i wpłaciła już część środków na poczet zakupu mieszkania, przekazuje swoje miejsce kolejnemu nabywcy.

Po dokonaniu cesji nowa osoba przejmuje wszystkie prawa wynikające z umowy, przede wszystkim prawo do odbioru lokalu i podpisania końcowego aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania. Przejmuje także obowiązki, w tym konieczność zapłaty pozostałej części ceny zgodnie z harmonogramem ustalonym przez dewelopera.

Cesja jest więc sprzedażą praw do przyszłego mieszkania, a nie samej nieruchomości. Lokal nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej, a często nawet nie istnieje w fizycznej formie. Jest natomiast zobowiązanie dewelopera do jego wybudowania i przeniesienia własności na nabywcę.

Jak inwestorzy zarabiają na cesjach?

Mechanizm inwestycyjny jest stosunkowo prosty. Inwestor kupuje mieszkanie na bardzo wczesnym etapie realizacji inwestycji, często jeszcze przed rozpoczęciem budowy lub na etapie prac ziemnych. W tym momencie ceny lokali są zwykle najniższe. Przykładowo, inwestor podpisuje umowę na zakup mieszkania za 600 tys. złotych i wpłaca pierwsze transze zgodnie z harmonogramem budowy. Dwa lata później, gdy budynek jest niemal gotowy, podobne lokale w tej inwestycji kosztują już 750 tys. złotych. Inwestor może znaleźć kupującego, który przejmie jego umowę i będzie gotowy zapłacić dodatkowe wynagrodzenie za możliwość zakupu mieszkania po wcześniejszych warunkach.

Zysk inwestora wynika z różnicy pomiędzy wartością rynkową mieszkania na etapie końcowym a ceną, jaką zagwarantował sobie kilka lat wcześniej. Przy dużych wzrostach cen nieruchomości takie transakcje mogły przynosić nawet kilkadziesiąt, a w wyjątkowych sytuacjach kilkaset tysięcy złotych zysku.

Warto jednak pamiętać, że taki model działania nie gwarantuje zarobku. Jeśli rynek się zmieni i ceny mieszkań zaczną spadać lub popyt osłabnie, inwestor może mieć problem ze znalezieniem kupca albo będzie zmuszony sprzedać prawa do lokalu bez zysku.

Dlaczego kupujący decydują się na cesję?

Z punktu widzenia zwykłego nabywcy cesja może być ciekawą alternatywą wobec zakupu mieszkania bezpośrednio od dewelopera. Jednym z najczęstszych powodów jest atrakcyjna cena. Inwestor zazwyczaj jest skłonny sprzedać prawa do lokalu taniej niż wynosi aktualna oferta dewelopera.

Drugą korzyścią może być dostępność mieszkań. W popularnych inwestycjach najlepsze lokale często znikają ze sprzedaży już na początku realizacji projektu. Cesja daje szansę na kupno mieszkania, którego nie ma już w oficjalnej ofercie.

Jakie są zagrożenia przy zakupie mieszkania z cesji?

Zakup mieszkania poprzez cesję wymaga dokładnej analizy dokumentów. Nowy nabywca przejmuje nie tylko korzyści, ale również wszystkie obowiązki wynikające z podpisanej wcześniej umowy. Należy przede wszystkim sprawdzić warunki umowy deweloperskiej, harmonogram płatności, termin zakończenia budowy, standard wykończenia lokalu oraz ewentualne zapisy dotyczące kar umownych czy zmian w projekcie.

Istotną kwestią jest również zgoda dewelopera. W wielu przypadkach umowa deweloperska przewiduje konieczność uzyskania akceptacji przedsiębiorcy na dokonanie cesji. Czasem deweloper pobiera także opłatę administracyjną za przygotowanie dokumentów związanych z taką zmianą.

Kupujący powinien zwrócić uwagę również na całkowity koszt transakcji. Poza ceną mieszkania i kwotą należną dotychczasowemu nabywcy mogą pojawić się dodatkowe wydatki związane z czynnościami notarialnymi, podatkami oraz obsługą formalności.

Cesja umowy deweloperskiej łączy elementy inwestowania i tradycyjnego zakupu mieszkania. Dla inwestorów może być sposobem na zarobienie na wzroście cen lokali jeszcze przed zakończeniem budowy. Dla osób szukających własnego lokum może natomiast stanowić szansę na zdobycie atrakcyjnego mieszkania, którego nie ma już w sprzedaży lub które można kupić na korzystniejszych warunkach.