Nowelizacja ustawy deweloperskiej miała zakończyć wieloletnie spory dotyczące sposobu liczenia powierzchni mieszkań i zwiększyć przejrzystość rynku. Tymczasem nowe przepisy, które obowiązują od 13 lutego 2026 roku, wywołały kolejną falę dyskusji wśród prawników, deweloperów i ekspertów rynku nieruchomości. Kontrowersje dotyczą przede wszystkim tego, czy do powierzchni użytkowej lokali będzie można wliczać elementy dotychczas wyłączane z metrażu, takie jak balkony, schody czy przestrzenie pod skosami.

Zmiany miały uporządkować rynek i ułatwić kupującym porównywanie ofert. W praktyce jednak pojawiły się nowe wątpliwości interpretacyjne, które mogą mieć realny wpływ zarówno na ceny mieszkań, jak i późniejsze koszty ponoszone przez właścicieli lokali.

Nowelizacja miała przynieść większą przejrzystość

Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym została przygotowana z myślą o ujednoliceniu zasad obliczania powierzchni użytkowej mieszkań. Dotychczas na rynku funkcjonowały różne interpretacje przepisów, co często prowadziło do nieporozumień pomiędzy kupującymi a deweloperami.

Jednym z głównych założeń nowych regulacji było wyeliminowanie praktyki wliczania do powierzchni użytkowej przestrzeni zajmowanej przez ściany działowe. Z punktu widzenia klientów miało to oznaczać większą transparentność i bardziej precyzyjną informację o rzeczywistej wielkości lokalu.

Problem pojawił się jednak w momencie zmiany podstawy prawnej określającej sposób obliczania powierzchni użytkowej. Dotychczas kwestie te regulowało rozporządzenie ministra rozwoju, które wprost wskazywało elementy niewliczane do metrażu mieszkania. W katalogu wyłączeń znajdowały się między innymi balkony, loggie, tarasy, schody wewnętrzne czy podesty.

Polska Norma źródłem nowych wątpliwości

Po nowelizacji ustawodawca odwołał się do zasad określonych w Polskiej Normie. To właśnie ten zapis wywołał największe kontrowersje. Eksperci zwracają uwagę, że norma definiuje powierzchnię użytkową w sposób mniej jednoznaczny niż wcześniejsze przepisy wykonawcze. W praktyce może to oznaczać możliwość uwzględniania w metrażu elementów, które wcześniej były traktowane oddzielnie lub całkowicie pomijane. Dotyczy to przede wszystkim balkonów, schodów w mieszkaniach wielopoziomowych czy powierzchni pod skosami.

Dla kupujących oznaczałoby to ryzyko sztucznego zawyżania powierzchni mieszkań prezentowanych w ofertach sprzedaży. Nawet niewielkie zwiększenie metrażu może bowiem przekładać się na wyższą cenę lokalu. W dużych miastach, gdzie ceny za metr kwadratowy osiągają bardzo wysokie poziomy, różnice mogą wynosić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Wątpliwości dotyczą także późniejszych kosztów eksploatacyjnych. Jeżeli określone elementy zostałyby formalnie uznane za część powierzchni użytkowej, mogłoby to wpływać na wysokość opłat administracyjnych naliczanych właścicielom mieszkań.

Eksperci i deweloperzy oczekują oficjalnej interpretacji

Środowisko prawnicze pozostaje podzielone w ocenie nowych regulacji. Część ekspertów uważa, że interpretowanie przepisów w sposób pozwalający na doliczanie balkonów czy schodów jest nieuprawnione. Według tej grupy nadal powinny obowiązywać dotychczasowe zasady wynikające z rozporządzenia ministra rozwoju.

Inni wskazują jednak, że literalne brzmienie nowych przepisów rzeczywiście może prowadzić do rozszerzenia definicji powierzchni użytkowej. To właśnie brak jednoznacznej wykładni powoduje obecny chaos interpretacyjny.

Niepewność dostrzega również branża deweloperska. Polski Związek Firm Deweloperskich zwrócił się do Ministerstwa Rozwoju i Technologii o wydanie oficjalnych wytycznych dotyczących stosowania nowych przepisów. Deweloperzy obawiają się nie tylko sporów prawnych z klientami, ale także utraty zaufania do rynku mieszkaniowego.

Do czasu wydania oficjalnej interpretacji przez resort rozwoju kluczowe znaczenie będzie miało dokładne analizowanie zapisów umów deweloperskich oraz sposobu prezentowania powierzchni lokali w materiałach sprzedażowych. Dla klientów oznacza to konieczność jeszcze większej ostrożności przy porównywaniu ofert i sprawdzaniu, co rzeczywiście wlicza się do deklarowanego metrażu mieszkania.