Najem krótkoterminowy od kilku lat budzi silne emocje na rynku nieruchomości. Dla części deweloperów jest atrakcyjnym modelem biznesowym, dla innych poważnym wyzwaniem wizerunkowym i organizacyjnym. Podejście branży do tego segmentu wyraźnie się polaryzuje, a strategia zależy od charakteru inwestycji, grupy docelowej oraz lokalnych uwarunkowań planistycznych.

W projektach mieszkaniowych o podwyższonym standardzie coraz częściej widać zdecydowaną niechęć do krótkiego najmu. Nabywcy apartamentów premium oczekują przede wszystkim ciszy, prywatności i stabilnej społeczności sąsiedzkiej. Duża rotacja gości, brak identyfikacji użytkowników lokali czy intensywne korzystanie z części wspólnych stoją w sprzeczności z tą wizją. Deweloperzy, chcąc chronić wartość inwestycji i komfort przyszłych właścicieli, wdrażają różne mechanizmy ograniczające rozwój najmu krótkoterminowego.

Przepisy uniemożliwiają skuteczną ochronę

Możliwości formalne są jednak ograniczone. Wpisywanie do umów deweloperskich bezpośrednich zakazów bywa ryzykowne prawnie i może zostać zakwestionowane jako nadmierna ingerencja w prawo własności. Dlatego firmy częściej sięgają po rozwiązania pośrednie. Tworzą regulaminy przyszłych wspólnot, w których podkreślają mieszkaniowy charakter inwestycji, ograniczają prowadzenie działalności gospodarczej w lokalach lub wprowadzają zasady korzystania z części wspólnych utrudniające obsługę rotacyjnych najemców.

Stosowane są także rozwiązania administracyjne i technologiczne. Dostęp do stref rekreacyjnych bywa powiązany z rejestracją w systemie i akceptacją administracji budynku. Przy dużej rotacji użytkowników staje się to logistycznie kłopotliwe, co w praktyce zniechęca do prowadzenia najmu na doby.

Równie istotne są decyzje projektowe. Ograniczanie liczby małych lokali, projektowanie mieszkań o większym metrażu, z ekspozycją na dwie lub trzy strony świata, czy podkreślanie rodzinnego, wielopokoleniowego charakteru inwestycji.

Odmienne podejście niektórych deweloperów

Zupełnie odmienne podejście prezentują deweloperzy realizujący aparthotele i obiekty zamieszkania zbiorowego. W tym modelu najem krótkoterminowy jest podstawą biznesu, a projekt od początku dostosowany jest do obsługi gości.

Lokale mają najczęściej od 22 do 35 metrów kwadratowych, a budynek oferuje recepcję, zaplecze usługowe, przestrzenie wspólne typu coliving czy gastronomię. Całością zarządza profesjonalny operator, który odpowiada za obłożenie, politykę cenową oraz bieżącą obsługę.

Projekty dostosowane do potrzeb inwestorów

Dla inwestorów indywidualnych to alternatywa wobec samodzielnego zarządzania mieszkaniem. Model operatorski ogranicza zaangażowanie czasowe właściciela i przenosi ryzyko operacyjne na wyspecjalizowany podmiot.

Jednocześnie deweloperzy podkreślają, że obiekty aparthotelowe nie konkurują bezpośrednio z rynkiem mieszkaniowym, ponieważ spełniają inne normy techniczne i funkcjonalne, a koszt ich realizacji bywa wyższy o kilkadziesiąt proc. niż w przypadku klasycznego budynku wielorodzinnego.

Podział rynku na segmenty

Rozwój tego segmentu napotyka jednak bariery administracyjne. Samorządy, w obawie przed obchodzeniem przepisów mieszkaniowych, zaostrzają kontrolę i utrudniają finansowanie takich projektów. Z drugiej strony, ograniczanie podaży profesjonalnych obiektów krótkoterminowych może paradoksalnie zwiększać presję na wykorzystywanie zwykłych mieszkań do najmu na doby.

Ostatecznie rynek wykształca dwa równoległe modele. W inwestycjach stricte mieszkaniowych rośnie nacisk na ochronę funkcji zamieszkania i budowanie stabilnych wspólnot. W projektach dedykowanych najmowi krótkoterminowemu stawia się na profesjonalizację, standaryzację i zarządzanie operatorskie. Kluczowe staje się jasne określenie funkcji obiektu już na etapie koncepcji oraz transparentna komunikacja wobec nabywców. To właśnie spójność założeń projektowych z realnym sposobem użytkowania lokali decyduje dziś o sukcesie inwestycji i ograniczeniu potencjalnych konfliktów.