Według najnowszego raportu JLL rośnie liczba niesprzedanych gotowych mieszkań. Aktualne wyniki sprzedaży są dalekie do tych, które notowano w czasie boomu mieszkaniowego na przykład w 2021. Obecnie niską podaż mieszkań można zaobserwować przede wszystkim w Łodzi i Katowicach jednak trend ten występuje również w Krakowie, Poznaniu, czy Wrocławiu. Liczba nowych, niesprzedanych lokali mieszkalnych w ciągu kwartału wzrosła skokowo o 46%. Obecnie jest ich ponad 14 tysięcy. Część firm deweloperskich może mieć przez to kłopoty.

Mieszkania czekają na kupców

Sprzedaż nowych mieszkań w IV kwartale 2025 roku była najlepsza na przestrzeni całego ubiegłego roku. Obecnie wyniki można porównać z tymi z roku 2014, choć daleko im do wyników z lat 2016-2019 czy 2021. Wyższa podaż już wpływa na obraz cenowy. Tam, gdzie nieruchomości czekają na kupca, stawki za metr są stabilne lub spadają. Według analizy w IV kwartale 2025 w większości miast liczba lokali wprowadzonych na rynek była podobna do poziomu sprzedaży. W tym samym czasie oferta na siedmiu największych rynkach wzrosła o 5,5%, porównując kwartał do kwartału. Jej pula zamknęła się w tym czasie w 69,9 tysiącach nowych nieruchomości mieszkalnych. Pod koniec zeszłego roku wyjątkowo dużo mieszkań wprowadzono na rynek w Łodzi.

To właśnie wysoki popyt nowych lokali mieszkalnych odpowiada po części za skokowy wzrost liczby gotowych mieszkań, które czekają na kupca. Autorzy raportu zwracają uwagę, że ta sytuacja grozi utratą płynności finansowej dla części firm deweloperskich. Jak wspominaliśmy, liczba niesprzedanych gotowych nieruchomości mieszkalnych na siedmiu głównych rynkach w ciągu kwartału wzrosła o 46% do ponad 14 tysięcy. Co ciekawe, mieszkań, które czekają na zainteresowanych, wyjątkowo dużo jest w Krakowie, Poznaniu i Łodzi. Sytuacja jest jednak mocno zróżnicowana lokalnie.

Rynek deweloperski szykuje się na trudności

W Warszawie i Trójmieście sytuacja na rynku mieszkaniowym jest zbliżona do równowagi. Popyt powoli rośnie również we Wrocławiu. To właśnie tam przy utrzymaniu poziomu sprzedaży z czwartego kwartału obecna oferta wyprzedałaby się szybciej niż w półtora roku. Autorzy raportu wskazali, że w Krakowie i Poznaniu sytuacja na rynku pierwotnym wygląda inaczej. W tych miastach na wyprzedanie aktualnej oferty przy obecnym poziomie sprzedaży potrzeba około siedmiu kwartałów. Mimo że to naprawdę sporo czasu, w Łodzi i Katowicach zajmie to w obecnych warunkach jeszcze dłużej, nawet 4 lata.

Nic dziwnego, że w tej sytuacji ceny lokali mieszkalnych zaczynają spadać. W IV kwartale porównaniu z poprzednim widać więcej spadków niż stabilizacji. Stawki ofertowe spadły między innymi we Wrocławiu o 4,4%, w Krakowie o 2,7% czy w Poznaniu o 2,7%. W pozostałych dużych miastach ceny utrzymały się na podobnym poziomie. Wyjątkami były Warszawa, Trójmiasto, Wrocław i Katowice, tam nowe nieruchomości mieszkalne w omawianym okresie podrożały. Na wynik stolicy mógł wpłynąć fakt, że niedawno wprowadzono tam na rynek dużą pulę drogich lokali w najlepszych dzielnicach.

Zdaniem analityków w najbliższym czasie na rynku pierwotnym pojawią się przeceny i promocje, które będą miały na celu pobudzić sprzedaż. Mieszkania, które długo czekają na kupca, obciążają dewelopera. Na większą skalę zjawisko to uderza w całą branżę. Na szczęście spodziewane kolejne obniżki stóp procentowych mogą wzmocnić popyt i pomóc deweloperom w radzeniu sobie z nadpodażą. Nie zmienia to jednak faktu, że będą zmuszeni do uatrakcyjniania swojej oferty cenowej. Bez tego nie przyciągną kupców, którzy mogą wybierać z bogatej oferty.