W Polsce przybywa singli, młodych par i żyjących samotnie seniorów, ale mimo to na rynku panuje deficyt małych mieszkań. Deweloperzy chętniej budują lokale o powierzchni przekraczającej 50 mkw., przez co zdecydowani na małe mieszkania mają ograniczony wybór. Jak prezentuje się aktualna sytuacja na rynku nieruchomości i czy jest szansa na zmianę obecnych trendów w branży?

Polacy mają coraz mniejsze mieszkania

Duży wzrost cen nieruchomości – zarówno lokali w budynkach wielorodzinnych, jak i domów, powoduje, że z roku na rok mamy do dyspozycji coraz mniejsze metraże. Decydujemy się na takie lokale, gdyż ceny większych nieruchomości są poza naszym zasięgiem lub nie mamy dużych potrzeb w zakresie metrażu.

Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w pierwszej połowie 2024 roku do użytku oddano lokale o średniej powierzchni 51,9 mkw. przy czym 5 lat wcześniej było to 53 mkw. W I kwartale 2025 roku metraż był jeszcze mniejszy – 50,7 mkw.

Jak twierdzą przedstawiciele deweloperów, to naturalna reakcja na zmianę stylu życia i wspomniany wzrost kosztów. Coraz później decydujemy się na zakładanie rodziny, wiele osób często zmienia miejsce zamieszkania. Mały lokal jest tańszy w utrzymaniu, ale także łatwiej go wynająć, co przekłada się na zainteresowanie inwestorów.

Małych lokali brakuje mimo dużego zainteresowania

Okazuje się, że mimo dużego zapotrzebowania, szukający takich lokali nie mają większego wyboru. Dane Narodowego Banku Polskiego pokazują, że w I kwartale 2025 roku, w przypadku 10% nowych inwestycji na rynku pierwotnym, nie oferowano żadnych mieszkań do 50 mkw.

Skala problemu jest jeszcze większa na rynku wtórnym, gdzie luka wynosi nawet 25%. To kolejny problem dla kupujących, którzy już teraz mają ich niemało. Wciąż drogie kredyty, wysokie ceny mieszkań, konieczność posiadania wkładu własnego to inne bariery, z którymi zmagają się potencjalni nabywcy. To powoduje, że część z nich musi odkładać zakup nieruchomości na później. Dlaczego deweloperzy nie dopasują oferty do ich oczekiwań?

Budowa małych mieszkań nie taka opłacalna, jak może się wydawać

Na pierwszy rzut oka małe lokale powinny być dla dewelopera najkorzystniejszym finansowo rozwiązaniem, gdyż na tej samej powierzchni może zrealizować więcej mieszkań. Jednak okazuje się, że to większe lokale umożliwiają efektywniejsze rozłożenie kosztów części wspólnych, miejsc garażowych czy infrastruktury.

Inną barierę stanowią plany zagospodarowania przestrzennego, które w wielu lokalizacjach promują zabudowę z przewagą dużych mieszkań, o powierzchni powyżej 60 mkw.

To wszystko będzie musiało się zmienić. Z danych Eurostatu wynika, że dynamicznie rośnie liczba jednoosobowych gospodarstw domowych w Polsce i całej Unii Europejskiej. Od 2015 do 2024 roku w naszym kraju nastąpił wzrost o 8,8%, a w UE – 16,9%. Zatem budowanie małych, funkcjonalnych lokali staje się koniecznością.

Dalsza koncentracja na mieszkaniach 3- i 4-pokojowych oznacza niedostosowanie oferty do wymagań rynku. Tymczasem dopasowanie lokali powinno zwiększyć tempo sprzedaży. Aby tak się stało, konieczna jest otwartość na zmiany w prawie lokalnym, współpraca z samorządami i rewizja starych norm urbanistycznych. Dzięki temu rozwiązanie problemu braku lokali nie powinno być trudne.