Zakup domu lub mieszkania na rynku pierwotnym pod wieloma względami różni się od kupowania mieszkania z drugiej ręki, gdzie sprzedającym zwykle jest osoba prywatna. Kupując mieszkanie od dewelopera, zawieramy umowę deweloperską. Przed podpisaniem takiej umowy warto wiedzieć, co powinno się w niej znaleźć i na jakie zapisy należy uważać.

Umowa deweloperska funkcjonuje w polskim porządku prawnym od września 2011 roku. Wprowadzona została ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego, aby chronić interesy kupującego i wzmocnić jego pozycję podczas zawierania umowy z deweloperem. Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy deweloperskiej?

Przede wszystkim warto wiedzieć, że umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości. Stanowi jedynie zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli umowy kupna-sprzedaży, na podstawie której kupujący staje się właścicielem mieszkania po zapłaceniu na rzecz dewelopera określonej ceny. Umowa deweloperska ma za zadanie zabezpieczyć zrealizowanie transakcji po zakończeniu inwestycji i wyodrębnieniu własności poszczególnych lokali.

Umowa deweloperska musi zostać zawarta u notariusza. Mimo że wiąże się to z dodatkowymi kosztami, jest to lepsze zabezpieczenie na wypadek gdyby któraś ze stron nie wywiązywała się z postanowień umowy. Podstawowe informacje, jakie muszą znaleźć się w umowie deweloperskiej, nie różnią się od innego rodzaju umów. Zawiera ona dane stron umowy, czyli nabywcy i dewelopera, cenę  nabycia nieruchomości i informacje o niej. Często umowa podpisywana jest na bardzo wczesnym etapie inwestycji, dlatego wśród informacji o nieruchomości, znajduje się m.in. powierzchnia działki, na której wybudowany zostanie dom lub budynek mieszkalny, jej stan prawny, numer pozwolenia na budowę, data rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych. Opisuje się także istotne cechy mieszkania lub domu, w tym określa usytuowanie lokalu w budynku, wyszczególnia powierzchnię i układ pomieszczeń, a także zakres i standard prac wykończeniowych, które wykonać ma deweloper. Ponadto umowa zawiera termin przeniesienia na nabywcę prawa własności do lokalu mieszkalnego, warunki i terminy płatności, a także warunki odstąpienia od umowy, informacje o karach umownych i odsetkach na wypadek niewywiązania się przez strony umowy z ustalonych terminów. W umowie deweloperskiej znajdować się też powinny informacje na temat mieszkaniowego rachunku powierniczego, gwarancji bankowej oraz gwarancji ubezpieczeniowej.

Treść umowy deweloperskiej przygotowywana jest przez dewelopera, jednak należy pamiętać, że zapisy w niej zawarte muszą być zgodne z prawem. Zabronione jest umieszczanie w umowie zapisów, które ograniczają prawa nabywcy lub zmniejszają obowiązki i odpowiedzialność dewelopera. Na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta znaleźć można wykaz klauzul niedozwolonych, które obejmują m.in. zapisy dotyczące waloryzacji cen, skróconym czasie rękojmi za wady nieruchomości, czy dopuszczania zmiany użytych materiałów budowlanych. Przed podpisaniem umowy należy mieć pewność, że dokładnie rozumiemy jej treść, a w razie wątpliwości, warto zasięgnąć porady prawnika.