Nowe przepisy zmieniają sposób obliczania powierzchni użytkowej, a prawnicy już mówią o możliwej fali pozwów przeciwko deweloperom. Czy to początek większego rozliczania rynku z dawnych praktyk?

Koniec liczenia „po staremu”

13 lutego weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zmiana dotyczy czegoś bardzo konkretnego: do powierzchni użytkowej nie można już wliczać przestrzeni pod ścianami działowymi.

W praktyce oznacza to, że cena mieszkania ma być liczona jako iloczyn ceny za metr kwadratowy i rzeczywistej powierzchni użytkowej, ustalonej zgodnie z obowiązującą Polską Normą. Ta z kolei jasno wskazuje, jak mierzyć metraż i czego nie uwzględniać. Dotąd bywało z tym różnie. Część deweloperów doliczała do metrażu także powierzchnię pod ścianami działowymi, co podnosiło końcową cenę lokalu.

Jak się okazuje, nowe przepisy mają ujednolicić zasady i zamknąć pole do interpretacji. Dla przyszłych nabywców sprawa wydaje się jasna. Pytanie brzmi jednak, co z osobami, które już kupiły mieszkania według wcześniejszych wyliczeń.

Spóźniona regulacja i realne pieniądze

Część prawników zwraca uwagę, że zmiana jest tak naprawdę doprecyzowaniem zasad, które już wcześniej wynikały z przepisów technicznych i norm budowlanych. Wskazuje się m.in. na rozporządzenie ministra rozwoju z 2020 roku oraz normę PN-ISO 9836:2022-07, które nie dopuszczały wliczania powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej.

Mimo to w praktyce rynek funkcjonował według różnych standardów. Teraz, gdy ustawodawca jednoznacznie przesądził tę kwestię, wielu właścicieli może zacząć zadawać sobie pytanie, czy nie zapłacili za metry, których formalnie nie powinni byli kupować.

Z doświadczeń kancelarii wynika, że różnice po przeliczeniu metrażu mogą wynosić od 1,5 do nawet 3 metrów kwadratowych. W miastach takich jak Warszawa oznacza to roszczenia rzędu 20–60 tys. zł. W mniejszych ośrodkach kwoty będą niższe, ale nadal odczuwalne. To już nie jest symboliczna korekta.

Czy czeka nas fala pozwów?

Nowelizacja obejmuje umowy zawierane po 13 lutego. Jednak jej znaczenie wykracza poza przyszłe transakcje. Może stać się argumentem w toczących się już sporach oraz impulsem do składania nowych pozwów o zwrot części ceny.

Bardzo ważne będzie to, jak sądy podejdą do spraw zawartych przed zmianą przepisów. Czy uznają, że wcześniejsze praktyki były sprzeczne z obowiązującymi normami, czy raczej przyjmą, że dopiero teraz ustawodawca wyraźnie uregulował tę kwestię. Rozstrzygnięcia mogą być różne, a pierwsze wyroki wyznaczą kierunek dla kolejnych spraw.

Jedno jest pewne: temat metrażu przestał być technicznym detalem z projektu budowlanego. Dla wielu właścicieli to realne pieniądze, o które warto zawalczyć. Dla deweloperów natomiast to sygnał, że sposób liczenia powierzchni nie jest już wyłącznie kwestią praktyki rynkowej, lecz twardego prawa. Rynek mieszkaniowy znów znalazł się w punkcie, w którym prawnicy i sądy będą mieli sporo do powiedzenia.