Najnowszy raport przygotowany przez JLL, międzynarodową firmę działającą w sektorze nieruchomości, dotyczy polskiego rynku mieszkaniowego. Analiza pokazuje, że w III kwartale 2023 na rynku pierwotnym wyniki sprzedażowe były podobne lub niższe niż jeszcze trzy miesiące wcześniej. Niewielki wzrost osiągający 5% kwartał do kwartału odnotowano tylko łącznie dla sześciu dużych miast. Dotyczyło to Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania i Łodzi.

Sprzedaż coraz niższa. Dlaczego?

Pięcioprocentowy wzrost, o którym wspominaliśmy, był możliwy tylko dzięki dobremu wynikowi sprzedażowemu w stolicy. Na sześciu wymienionych wcześniej rynkach od lipca do września zbyto łącznie 16,4 tysiąca lokali. Jest to wynik lepszy od dobrych pod tym kątem dwóch ostatnich kwartałów 2021. W III kwartale 2023 popyt specjaliści oceniają jako wysoki z dużym odsetkiem zakupów finansowanych kredytem. Dotyczy to szczególnie rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2%. Sytuacja ta sprawiła, że szczególnie w popularnych dzielnicach na jedno wystawione mieszkanie było kilku chętnych. Zjawisko to dotyczyło również lokali mieszczących się w zakresach cenowych BK 2%

Dobre wyniki sprzedażowe w Warszawie wynikały w dużej mierze z wprowadzenia na stołeczny rynek sporej liczny nowych lokali. Spadek popytu w stolicy Małopolski czy jego niewielki wzrost we Wrocławiu to nie skutek niskiej aktywności inwestorów, a raczej braku odpowiednich mieszkań. Szybki wzrost cen i perspektywa ich dalszych wzrostów sprawiają, że zakup nieruchomości staje się świetnym sposobem na ochronę i pomnożenie swoich oszczędności.

Podaż nie nadąża za popytem 

Specjaliści od dawna spodziewali się wzrostu popytu, który wywołuje już sama zapowiedź wprowadzenia preferencyjnego kredytu. Niestety nie poszło to w parze za tak potrzebnym w tych okolicznościach wzrostem podaży. Jedynym miastem, gdzie z kwartału na kwartał oferta mieszkań się rozrosła, była Warszawa. Jednak również w tym mieście nie zaspokoiło to rosnącego zainteresowania tańszymi i mniejszymi mieszkaniami, które spełniałyby wymagania BK 2%. W sześciu wymienionych wcześniej miastach w poprzednim kwartale wprowadzono na rynek niespełna 10 tysięcy mieszkań, czyli o 3% mniej niż kwartał wcześniej. W omawianym okresie sprzedano ponad 34 tysiące mieszkań. Sprawiło to, że krajowa pula nowych lokali wyraźnie stopniała. 

Wielkość oferty i jej relacja do sprzedaży jest silnie zróżnicowana w miastach naszego kraju. Największe różnice widać pod tym względem w Krakowie. Dziś na rynku pierwotnym jest tam wystawionych na sprzedaż około 4 tysięcy mieszkań. Podobnie kiepski wynik notowano ostatnio ponad 15 lat temu.

Sygnalizowana przez ekspertów pogłębiająca się dziura między popytem a sprzedażą nasiliła się w ciągu ostatnich sześciu miesięcy. Zjawisko to dotyczy przede wszystkim Warszawy, Krakowa, Wrocławia i Trójmiasta. Ma to oczywiście spory wpływ na ceny lokali mieszkalnych i tempo ich wzrostu w tych metropoliach.