W 2025 r. rynek mieszkań wyhamował. Transakcji było mniej, kupujący podeszli do decyzji ostrożniej, a wzrost cen w dużych miastach ograniczył się do ok. 2–5 proc. rocznie. Po okresie kredytowej euforii był to powrót do bardziej normalnych warunków, a nie początek załamania. Sytuację na rynku nieruchomości podsumowała Krystyna Helińska z Krajowej Izby Gospodarczej.

Ostrożniejsi kupujący

Po wygaśnięciu czynników, które pobudzały popyt, zniknęło poczucie wśród kupujących, że mieszkanie trzeba kupić natychmiast. Oferty dłużej czekały na nabywców, częściej negocjowano ceny, a nabywcy dokładniej sprawdzali lokalizację, standard i układ. Na atrakcyjności traciły mikrokawalerki, lokale o niskim standardzie oraz inwestycje na peryferiach z gorszym dojazdem. W części takich segmentów ceny przestały rosnąć lub zaczęły się korygować. Najlepiej radziły sobie mieszkania rodzinne w dobrze skomunikowanych dzielnicach i o umiarkowanych metrażach.

Najem: wysokie czynsze, ale nie rosną już tak szybko

Na rynku najmu czynsze pozostały wysokie, ale ich dynamika spadła. W wielu miastach regionalnych stawki ustabilizowały się, a tam, gdzie rosły, zmiany były łagodniejsze niż w latach 2022–2024. Popyt nadal koncentrował się w największych ośrodkach akademickich i biznesowych.

Rok 2025 przyniósł również pierwsze działania samorządów w sprawie najmu krótkoterminowego. Prace nad rejestrami i limitami mają ograniczyć wpływ apartamentów „na doby” na dostępność zwykłych mieszkań w centrach.

Deweloperzy: mniej budów, większy nacisk na standard

Dla deweloperów był to rok zarządzania ryzykiem. Nowych projektów było mniej, bo koszty budowy pozostawały wysokie, a perspektywy popytu nie były jednoznaczne. Coraz częściej wybierano strategię „mniej, ale lepiej”: uruchamiano mniejszą liczbę inwestycji, ale w lepszych lokalizacjach i z wyższym standardem.

Rosło znaczenie rozwiązań energooszczędnych, czyli lepszej izolacji, odnawialnych źródeł energii, systemów ograniczających zużycie ciepła i prądu. Dla wielu projektów stały się one rynkowym standardem, a nie tylko bonusem marketingowym. Jednocześnie mimo reform planistycznych widoczna była bariera po stronie podaży. Brak dobrze przygotowanych gruntów i długie procedury administracyjne nadal ograniczały liczbę nowych budów.

Zmienia się społeczeństwo, zmieniają się potrzeby mieszkaniowe

Rok 2025 uwypuklił także zmiany społeczne. Coraz więcej młodych dorosłych było zmuszonych wynajmować, bo wysokie ceny i wymagania banków utrudniały zakup pierwszego mieszkania. Rosnąca grupa seniorów zwiększała zapotrzebowanie na mniejsze, bardziej dostępne lokale (np. na parterze lub w bloku z windą) i osiedla projektowane z myślą o osobach mniej mobilnych. To sygnał, że sama budowa dużych mieszkań na obrzeżach miast nie odpowie na rzeczywiste potrzeby gospodarstw domowych.

Podsumowując, 2025 r. był okresem schłodzenia po latach silnych impulsów zewnętrznych. Najważniejsze problemy, takie jak luka podażowa, ograniczona dostępność gruntów i biurokracja pozostały wciąż nierozwiązane.