Od 1 lipca 2026 roku w polskim prawie zacznie obowiązywać nowy instrument planowania przestrzennego. Będzie to plan ogólny gminy. Zastąpi on dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jego zapisy będą miały bezpośredni wpływ na możliwości zabudowy gruntu. Dla właścicieli działek oznacza to szereg zmian, zarówno w zakresie planowania inwestycji, jak i ochrony wartości terenu.

Plan ogólny to akt prawa miejscowego uchwalany przez radę gminy, który obejmuje cały jej obszar. Ma charakter strategiczny, ale w przeciwieństwie do studium, będzie wiążący przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy (tzw. WZ). Innymi słowy, jeżeli dana działka nie będzie przewidziana w planie ogólnym jako teren zabudowy, uzyskanie WZ będzie niemożliwe.

Co ma zawierać plan ogólny?

Plan ogólny ma wskazywać m.in.: strefy funkcjonalne (np. zabudowy mieszkaniowej, usługowej, przemysłowej, rolnej itp.), obszary uzupełnienia zabudowy, tereny wyłączone z zabudowy (np. ze względu na ochronę środowiska), zasady kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu.

Dotychczas studium miało jedynie charakter orientacyjny. Decyzje o warunkach zabudowy mogły być wydawane nawet wbrew jego zapisom, jeśli nie było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wraz z wejściem w życie planu ogólnego sytuacja się zmieni.

Jak plan ogólny wpłynie na sytuację właścicieli ziemi?

Jak podaje portal Nieruchomosci-online.pl, wraz z wejściem w życie planów ogólnych realizacja budowy domu jednorodzinnego nawet na działce, która wcześniej miała status budowlanej może być znacznie utrudnione. W niektórych przypadkach grunt straci swoje wcześniejsze przeznaczenie, a budowa będzie niemożliwa. Eksperci portalu zwracają uwagę na najważniejsze zmiany, jakie spowodują nowe regulacje.

• Plan ogólny będzie „filtrem”: jeśli działka nie znajdzie się w obszarze przeznaczonym pod zabudowę, gmina odmówi wydania WZ. Bez nich budowa będzie niemożliwa.
• Możliwości inwestycyjne będą jasno określone. Łatwiej będzie ustalić, czy na danym terenie można zbudować dom, prowadzić działalność gospodarczą czy też teren jest przeznaczony wyłącznie pod uprawy rolne.
• Pojawią się nowe wymagania urbanistyczne. Gmina będzie mogła określić m.in. powierzchnię, wysokość i gęstość zabudowy.
• Dostęp do szkoły lub parku może decydować o możliwości zabudowy. Działka musi spełniać określone standardy dostępności do infrastruktury, aby można było na niej realizować inwestycję mieszkaniową.
• Zmiany w planie będą rzadkie. Korekty planu ogólnego będą wymagały procedury uchwałodawczej i konsultacji społecznych, co może potrwać wiele miesięcy.

W jaki sposób można wpłynąć na decyzje zawarte w planie?

Właściciel, którego działka zostanie wyłączona z terenów zabudowy, będzie miał ograniczone możliwości inwestycyjne. Dlatego warto przeciwdziałać. Trzeba śledzić ogłoszenia, w których gmina informuje o przystąpieniu do sporządzenia planu ogólnego. W ciągu co najmniej 21 dni będzie można składać wnioski. Należy w nim zaproponować, alby nasza działka została objęta odpowiednią strefą.

Jeśli wniosek nie zostanie uwzględniony, trzeba zgłosić uwagi w trakcie konsultacji społecznych. Muszą one zostać przeprowadzone przed przyjęciem planu.

Jeśli gmina przyjmie plan bez naszego udziału, działka może zostać uznana za teren, na którym realizacja inwestycji nie będzie możliwa.