Rynek mieszkaniowy ponownie nabiera tempa. Po miesiącach stabilizacji, a miejscami lekkiego spowolnienia, na przełomie trzeciego i czwartego kwartału 2025 roku obserwujemy wyraźny wzrost aktywności kupujących. Kluczowym impulsem okazały się kolejne obniżki stóp procentowych, które nie tylko poprawiły zdolność kredytową Polaków, lecz także rozbudziły obawy, że wkrótce mieszkania znów zaczną drożeć.

Rada Polityki Pieniężnej (RPP) po raz czwarty w tym roku zdecydowała o obniżeniu stóp procentowych. Główna stopa referencyjna Narodowego Banku Polskiego (NBP) spadła z 4,75 proc. do 4,5 proc., co oznacza łączny spadek o 1,25 punktu procentowego od początku roku.

Choć ruch o 25 punktów bazowych wydaje się symboliczny, w praktyce ma znaczący wpływ na zdolność kredytową gospodarstw domowych. Już po pierwszej, majowej decyzji RPP banki odnotowały wyraźny wzrost liczby wniosków o kredyty hipoteczne, a sprzedaż mieszkań przyspieszyła.

We wrześniu deweloperzy na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce sprzedali największą liczbę lokali od niemal dwóch lat. Według danych Otodom, wolumen sprzedaży wzrósł aż o 26 proc. w ujęciu miesięcznym i o 42 proc. rok do roku.

Popyt na kredyty ponad czterokrotnie wyższy

Ożywienie na rynku potwierdzają dane Biura Informacji Kredytowej (BIK). We wrześniu zarejestrowano niemal 40 tysięcy zapytań o kredyt hipoteczny, czyli ponad cztery razy więcej niż dwa lata temu, gdy stopy procentowe były rekordowo wysokie.

Średnia wartość wnioskowanego kredytu wzrosła o 6,3 proc. w porównaniu z rokiem ubiegłym i przekroczyła 473 tysiące złotych. Oznacza to, że kupujący nie tylko wracają na rynek, lecz także coraz częściej decydują się na droższe, lepiej położone lub większe mieszkania.

Czwarta tegoroczna obniżka stóp jeszcze poszerza grono osób, które mogą pozwolić sobie na kredyt. Dla wielu gospodarstw domowych, które do tej pory nie spełniały wymogów bankowych, decyzja RPP może oznaczać realną szansę na zakup pierwszego mieszkania.

Strach przed wzrostem cen

Choć poprawa dostępności kredytów to główny motor napędowy wzrostu sprzedaży, eksperci wskazują również na inny, równie ważny czynnik — obawę przed ponownym wzrostem cen mieszkań. Wielu potencjalnych nabywców obawia się, że wraz z poprawą koniunktury i rosnącym popytem ceny nieruchomości znów ruszą w górę po nowym roku.

Chęć zdążenia przed podwyżkami jest szczególnie widoczna w dużych aglomeracjach, gdzie podaż mieszkań wciąż pozostaje ograniczona. W Warszawie, Krakowie czy Trójmieście liczba ofert w relacji do popytu jest niska, co może w niedługim czasie prowadzić do wzrostu cen transakcyjnych.

Rynek deweloperski reaguje

Deweloperzy zareagowali na poprawiające się nastroje zwiększeniem podaży. W siedmiu największych miastach Polski w ofercie znajduje się obecnie ponad 60 tysięcy mieszkań, co daje kupującym większy wybór pod względem lokalizacji i metrażu. Jednocześnie jednak część inwestorów odkłada decyzje o zakupie gruntu czy rozpoczęciu nowych projektów, czekając na stabilizację kosztów budowy i sytuacji gospodarczej.

Jeśli popyt utrzyma się na obecnym poziomie, a liczba nowych inwestycji nie wzrośnie, równowaga między podażą a popytem może zostać szybko zachwiana. Wówczas na początku 2026 roku realne stanie się ryzyko powrotu do wzrostów cen, zwłaszcza w segmencie mieszkań popularnych, kupowanych na kredyt.

Sprzedaż oraz ceny pójdą w górę

Obecne dane rynkowe jednoznacznie pokazują, że obniżki stóp procentowych pobudziły popyt na mieszkania. Wiele wskazuje na to, że końcówka roku przyniesie dalszy wzrost sprzedaży, szczególnie w największych ośrodkach miejskich.

Według zapowiedzi prezesa NBP Adama Glapińskiego, jeśli utrzymają się dobre dane makroekonomiczne, w kolejnych kwartałach możliwe są dalsze obniżki stóp. To z kolei może jeszcze bardziej ożywić rynek kredytowy i ponownie podbić ceny nieruchomości.

Na razie jednak rynek znajduje się w fazie równowagi. Większa liczba dostępnych mieszkań pozwala kupującym wybierać spośród szerokiej oferty, a deweloperzy z optymizmem patrzą w przyszłość. Jeśli jednak popyt nadal będzie rósł w takim tempie jak obecnie, już w 2026 roku możemy stanąć wobec kolejnej fali podwyżek cen mieszkań.