Coraz wyższe ceny materiałów budowlanych, mniejsza dostępność gruntów czy rosnąca inflacja to tylko część z wyzwań dotykających branżę deweloperską. Ponadto, wielkimi krokami zbliża się data wejścia w życie nowych przepisów. Już 1 lipca 2022 roku obowiązywać zacznie nowa tzw. ustawa deweloperska, tj. ustawa z 20 maja 2021 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Na jakie dokładnie zmiany muszą się przygotować deweloperzy?

Nowy fundusz największą rewolucją

W roku 2022 rynek mieszkaniowy czekają istotne zmiany. Poza nowelizacją warunków technicznych, która jest planowana na jesień, dnia 1 lipca mają wejść w życie także przepisy tzw. nowej ustawy deweloperskiej. Zgodnie z jej zapisami inwestycje, w ramach których sprzedaż rozpocznie się po tej dacie, będą musiały być realizowane zgodnie z nowymi regulacjami. Najistotniejsza zmiana wiąże się z uruchomieniem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który będzie swoistym finansowym zabezpieczeniem nabywców mieszkań, w sytuacji gdy deweloper lub bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy ogłosi upadłość. Na mocy nowych przepisów deweloperzy zostaną zobowiązani do odprowadzenia dodatkowej składki liczonej od ceny brutto lokalu. Wysokość składki zostanie dokładnie określona w rozporządzeniu. Fundusz ten będzie więc stanowić dodatkowe obciążenie finansowe dla deweloperów, które najprawdopodobniej doprowadzi do wzrostu cen nieruchomości na rynku pierwotnym.

Wyzwań jest więcej

W nowej ustawie zawarto też szczegółowe regulacje dotyczące umowy rezerwacyjnej, czego do tej pory brakowało. Ponadto, ustawa poszerza również zakres obowiązków dewelopera wobec potencjalnego nabywcy nieruchomości w okresie przed zawarciem umowy deweloperskiej i zobowiązuje m.in. do znaczącego rozbudowania prospektu. Po wejściu w życie ustawy deweloperzy będą bowiem zobowiązani zawierać w nim informacje o inwestycjach w sąsiedztwie, których do tej pory nie musieli ujawniać osobom zainteresowanym kupnem danej nieruchomości. Mowa tu m.in. o lokalizacji lotnisk, obiektów energetyki jądrowej czy linii kolejowych. Kolejnym wyzwaniem dla deweloperów będzie modyfikacja przepisów dotyczących odbierania lokali, z szerokimi uprawnieniami dla nabywców. Wśród tych zmian znajduje się m.in. prawo nabywcy do odmowy dokonania odbioru robót z uwagi na istotne wady, których deweloper odmówił ujęcia w protokole. Dotychczas nabywca nie miał możliwości odmowy odbioru nieruchomości z powodu wad, nawet gdy uniemożliwiały one użytkowanie lokalu. Kolejna znacząca zmiana to tzw. domniemanie uznania wad. W przypadku gdy deweloper nie poinformuje nabywcy w ciągu 14 dni o uznaniu wad bądź odmowie ich uznania, zostanie przyjęte, iż deweloper wady te uznał. Co więcej, będzie musiał wskazane wady usunąć w ciągu 30 dni od podpisania protokołu.

Co istotne, okres przejściowy będzie trwał do końca czerwca 2024 roku. Deweloperzy mają więc możliwość przystosowania się do nowych przepisów. W związku z tym konsekwencje wszystkich zmian poznamy zapewne dopiero po dłuższym czasie. Już teraz wiadomo jednak, iż nowe regulacje będą miały wpływ na kształtowanie się cen na rynku nieruchomości.