Podwarszawskie gminy zmagają się z bezprecedensowym napływem wniosków o wydanie warunków zabudowy. Rolnicy oraz posiadacze gruntów rolnych śpieszą się, by zdążyć przed 2026 rokiem, kiedy to zaczną obowiązywać plany ogólne ograniczające zabudowę takich terenów. Nadchodząca reforma wywołała ogromną presję, samorządy wokół Warszawy wręcz uginają się pod lawiną wniosków o możliwość zabudowy gruntów.

Gmina Wiązowna, znajdująca się w drugim pierścieniu wokół Warszawy, zmaga się z niespotykanym dotąd napływem spraw. Jak informują urzędnicy, pod koniec 2023 r. wniosków było 700. W ubiegłym roku był to już tysiąc, a obecnie liczba ta sięga 2200 i to przed zakończeniem roku. Rolnicy oraz właściciele gruntów działają w pośpiechu, próbując zabezpieczyć swoje zamierzenia budowlane, zanim zmienią się przepisy. W rezultacie samorząd jest zasypywany wnioskami o wydanie warunków zabudowy jeszcze przed wejściem w życie nowych regulacji, co powoduje poważne spowolnienie pracy urzędu i może później utrudnić realizację inwestycji.

Oblężenie urzędów

Według pracowników urzędu, obecnie teraz są oni na etapie rozpatrywania wniosków z maja. Choć przepisy przewidują 90 dni na wydanie decyzji, w praktyce terminy te przestały być realne do dotrzymania. Urzędnicy relacjonują, że zdarzają się sytuacje, w których jeden właściciel składa dokumenty dotyczące podziału działki i uzyskania warunków zabudowy nawet dla 30–40 domów. Pracownicy podkreślają, że z taką skalą napływu wniosków jeszcze się nie spotkali. Podobne problemy ma sąsiedni Prażmów, coraz częściej wybierany zarówno przez deweloperów, jak i osoby wyprowadzające się z Warszawy.

Urbaniści zauważają, że około połowa wnioskodawców rzeczywiście planuje rozpoczęcie budowy, natomiast druga połowa składa dokumenty na zapas, z myślą o przyszłości. Na ich biurku potrafi być już nawet 320 wniosków oczekujących na wydanie warunków zabudowy.

Czy grozi nam budowlany paraliż?

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie we wrześniu 2023 r., wprowadziła szereg istotnych zmian dla gmin oraz inwestorów. Najważniejszą z nich jest zastąpienie dotychczasowych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nowymi planami ogólnymi gmin. Termin ich uchwalenia został wydłużony do czerwca 2026 r.

Samorządy wielokrotnie podkreślały, że przygotowanie planów ogólnych to proces czasochłonny i kosztowny, dlatego istnieje ryzyko, że nie wszystkie zdążą wdrożyć nowe przepisy w terminie. Mogłoby to doprowadzić do wstrzymania realizacji nowych inwestycji. Plany ogólne mają objąć obszar każdej gminy w Polsce.

Gminy mogą w nich wskazać tzw. obszary zabudowy, jednak nie mają takiego obowiązku. Jeśli tego nie zrobią, nowa zabudowa zostanie całkowicie wstrzymana do momentu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a mianowicie bardziej szczegółowego dokumentu przygotowywanego dla wybranych części gminy.

Dotychczas, przy braku planu miejscowego, inwestorzy mogli ubiegać się o warunki zabudowy (tzw. wuzetki). Po zmianach, jeżeli gmina nie określi w planie ogólnym tzw. obszarów uzupełnienia zabudowy, wydawanie decyzji o warunkach zabudowy, z wyjątkiem szczególnych przypadków, takich jak rozbudowa czy odbudowa, stanie się niemożliwe. W praktyce może oznaczać to zamrożenie nowych inwestycji na danym terenie.