Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych z 2018 roku, która miała przyspieszyć rozwój budownictwa wielorodzinnego, przestanie obowiązywać z końcem 2026 roku. Jej miejsce zajmą nowe rozwiązania wprowadzone nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z września 2023 roku, w tym zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI).

Specustawa mieszkaniowa, potocznie określana jako lex deweloper, miała stanowić narzędzie umożliwiające realizację inwestycji mieszkaniowych także wbrew obowiązującym miejscowym planom zagospodarowania przestrzennego. W praktyce jednak jej znaczenie okazało się ograniczone. Jak wskazywał wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski, w oparciu o te przepisy powstawało rocznie około 80 budynków, co stanowiło zaledwie około 1,5 proc. nowych inwestycji mieszkaniowych w skali kraju. Trudno więc mówić o przełomie.

Znaczące zwiększenie potencjału inwestycyjnego

Nowe regulacje wprowadzają zupełnie inną filozofię współpracy pomiędzy samorządem a inwestorem. Zintegrowane plany inwestycyjne stanowią szczególną formę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Kluczowym elementem ZPI będzie umowa urbanistyczna, przyjmowana w formie uchwały rady gminy lub miasta. To w niej zostaną określone wzajemne zobowiązania stron, w tym zakres oraz harmonogram realizacji inwestycji uzupełniających.

Lex deweloper ograniczało się wyłącznie do inwestycji mieszkaniowych. Według tych regulacji można było stawiać budynki wielorodzinne z minimum 25 mieszkaniami lub co najmniej 10 domów jednorodzinnych. W ramach ZPI procedura może obejmować nie tylko osiedla mieszkaniowe, ale również szkoły, szpitale, centra handlowe czy instalacje odnawialnych źródeł energii. To znacząco poszerza potencjał inwestycyjny miast.

Podział kosztów realizacji inwestycji infrastrukturalnych

Istotnym elementem ZPI będzie możliwość negocjowania inwestycji towarzyszących, takich jak drogi publiczne, uzbrojenie terenu, obiekty transportu zbiorowego, placówki oświatowe, obiekty opieki zdrowotnej czy tereny zieleni publicznej. Mechanizm ten pozwala na realne współdzielenie kosztów tworzenia infrastruktury miejskiej pomiędzy gminą a inwestorem prywatnym.

Rosnące zainteresowanie inwestorów

Doświadczenia z realizacji inwestycji na podstawie lex deweloper pokazują, że model ten może przynosić wymierne efekty, jeśli jest odpowiednio zarządzany. W Gdańsku w latach 2023-2025 zrealizowano 6 inwestycji, w ramach których powstało ponad 4 tysiące mieszkań dla około 8,6 tysiąca mieszkańców. Równolegle zrealizowano inwestycje towarzyszące o wartości 203 mln zł, w tym trzy szkoły, salę gimnastyczną oraz park. To przykład, że przy zachowaniu lokalnych standardów urbanistycznych i szerokich konsultacjach społecznych możliwe jest pogodzenie interesu publicznego i prywatnego.

Również Kraków odnotowuje rosnące zainteresowanie nowym narzędziem. Do urzędu miasta wpłynęło już ponad 30 wniosków inwestorów dotyczących ujęcia projektów w ramach ZPI.

Nowe przepisy mogą stać się bardziej efektywnym instrumentem niż dotychczasowe partnerstwo publiczno-prywatne, umożliwiając racjonalne planowanie terenów pod zabudowę oraz precyzyjne określenie nakładów na uzbrojenie i infrastrukturę.

Z perspektywy rynku nieruchomości wygaszanie lex deweloper nie oznacza ograniczenia aktywności inwestycyjnej, lecz jej przeformułowanie. ZPI mogą stać się impulsem do nowej fali projektów miejskich, które będą bardziej zintegrowane z polityką rozwoju gmin, transparentne proceduralnie i oparte na dialogu społecznym.