W Polsce jest więcej lokali niż domów, ale to w domach mieszka więcej Polaków. Najnowsze dane GUS i analiza portalu RynekPierwotny.pl wyraźnie pokazują podział kraju — zachód i duże miasta są zdominowane przez lokale, podczas gdy na wschodzie i powiatach ziemskich przeważają domy jednorodzinne. Skąd się biorą te różnice? Sprawdźmy.

Zasób mieszkaniowy i zamieszkanie: co pokazują dane GUS i Eurostat

Według danych Eurostatu ok. 58% mieszkańców Polski w 2024 r. mieszkało w domach jednorodzinnych. To jednak statystyka liczona pod względem ludności, a nie zasobów, co oznacza, że dostarcza nam informacji, gdzie mieszkają ludzie, a nie ile mamy budynków i lokali.

Ekspert portalu RynekPierwotny.pl, Andrzej Prajsnar, przeanalizował strukturę zasobu mieszkaniowego w podziale na powiaty na podstawie bardziej szczegółowych danych GUS ze spisu powszechnego w 2021 r. Co wynika z tych danych? W 2021 r. w Polsce liczbowo dominowały lokale mieszkalne — stanowiły 63% wszystkich zamieszkanych jednostek mieszkaniowych. Domy jednorodzinne odpowiadały za 37% zasobu. Nie oznacza to jednak, że więcej rodaków mieszka w blokach. Lokale są mniejsze, a gospodarstwa domowe w takich mieszkaniach są mniej liczne niż w domach. Dlatego też, pod względem liczby mieszkańców przewagę mają domy jednorodzinne. To wyjaśnia, dlaczego dane Eurostatu pokazują przewagę domów jednorodzinnych nad lokalami.

W dużych miastach znaczna przewaga lokali

W największych miastach przewaga budownictwa wielorodzinnego nad jednorodzinnym jest wręcz miażdżąca. W zasiedlonym zasobie mieszkaniowym udział lokali przekracza tam bowiem 90%. Dla przykładu, w roku 2021 udział lokali w zasobach mieszkalnych w Chorzowie wynosił 97%, w Warszawie 94%, w Krakowie 93%, a w Gdańsku i Wrocławiu – 92%.

Jakie czynniki spowodowały tak ogromną przewagę lokali nad domami w dużych ośrodkach miejskich? Jest ich kilka, w tym gęsta zabudowa, historyczny rozwój przemysłowy, ograniczona dostępność gruntów oraz polityka mieszkaniowa czasów PRL, kiedy rozwój budownictwa wielorodzinnego był priorytetem.

W powiatach dominują domy jednorodzinne

Na drugim biegunie są powiaty, gdzie lokale stanowią niecałe 10% zasiedlonego zasobu. Zdecydowanie dominują domy jednorodzinne, które stanowią ponad 90% rynku mieszkaniowego. Dla przykładu, w powiecie ostrołęckim, lokale stanowią jedynie 3% zasobu, w powiecie skierniewickim, tarnowskim, łomżyńskim czy siedleckim – 7%. Wymienione obszary charakteryzują się niskim stopniem urbanizacji, dominują małe miejscowości, a zabudowa jest rozproszona. Rynek deweloperski jest tam ograniczony, a budownictwo jednorodzinne realizowane jest głównie systemem gospodarczym.

Warto zwrócić uwagę, że na mapie wyraźnie widać podział między zachodnią i wschodnią częścią kraju. W wielu regionach linia oddzielająca „lokalową” Polskę od „domowej” pokrywa się z dawną granicą prusko-rosyjską, a potem niemiecko-rosyjską z lat 1815–1914. Chociaż większości budynków z tamtego okresu już nie ma, historyczne różnice w poziomie urbanizacji przetrwały. Zachód i północ kraju szybciej się uprzemysłowiły i zurbanizowały, co wspierało rozwój budownictwa wielorodzinnego. Wschód pozostał bardziej rolniczy i rozproszony pod kątem osadnictwa.