Od 2026 roku decyzje o warunkach zabudowy przestaną być bezterminowe. W życie wchodzi 5-letni limit ich ważności. To rewolucja, która może znacząco wpłynąć na rynek nieruchomości i tempo inwestycji w całym kraju. Sprawdź, co dokładnie się zmieni, kto zyska na nowych przepisach, a kto może stracić.

Kluczowa zmiana wprowadzona przez nowelizację dotychczasowych przepisów dotyczy okresu ważności decyzji o warunkach zabudowy (tzw. wuzetki).

Zgodnie z przyjętą uchwałą, decyzje o warunkach zabudowy wydane w oparciu o wnioski złożone przed dniem 16 października 2025 roku będą miały charakter bezterminowy. Także w sytuacji, gdy staną się prawomocne po 31 grudnia bieżącego roku.

5-letni termin ważności dla decyzji od 1 stycznia 2026

W odniesieniu do decyzji wydanych na podstawie wniosku złożonego po 16 października 2025 będzie obowiązywał 5-letni termin ważności decyzji o warunkach zabudowy od dnia ich prawomocności. To oznacza, że inwestor w tym okresie będzie musiał wykonać odpowiedni krok budowlany, np. uzyskać pozwolenie na budowę. W innym przypadku grozi wygaśnięcie decyzji.

Takie rozwiązanie ma ograniczyć tzw. decyzje wydawane na zapas, które leżały potem nieużywane.

Zmiany w planowaniu ogólnym gmin — wpływ na wuzetki

Nowelizacja przewiduje również zmiany w procedurach sporządzania planu ogólnego gminy, które mają zastąpić obecne studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Zmiana ta wpływa na możliwość uzyskania warunków zabudowy, ponieważ wydawanie decyzji będzie coraz mocniej związane z nowym dokumentem planistycznym — planem ogólnym. Wprowadzenie planów może się wiązać z ograniczeniem terenów, na których wuzetka może być wydana.

Gminy mają ustawowy obowiązek uchwalenia planu ogólnego najpóźniej do 30 czerwca 2026 roku, co wpływa na cały system wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Co zmiany oznaczają dla inwestorów i właścicieli gruntów?

Dla inwestorów, którzy złożyli wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy przed 16 października, decyzje wydane we wskazanym trybie pozostaną bezterminowe, co daje stabilność planistyczną.

Dla wniosków złożonych po tym terminie ogromne znaczenie ma czas wydania decyzji, a dokładnie termin jej uprawomocnienia. Jeśli wuzetka będzie wydana tylko na określony czas i inwestor nie zdąży rozpocząć budowy, to koniecznie będzie rozpoczęcie ponownie całej procedury na nowych zasadach i zgonie z nowym planem ogólnym gminy. W rym przypadku może się okazać, że budowa będzie niemożliwa nawet jeśli grunt wcześniej był przewidziany pod zabudowę mieszkaniową.